Imóvel Penhorado x Moradores com Posse

João possui uma área de 40 hectares, entre outros imóveis. Em razão de uma dívida, está sendo executado por dois credores, em dois processos distintos, que pedem à justiça a penhora do imóvel e os pedidos são aceitos. São realizadas averbações na matrícula do imóvel, informando a penhora, em 2013. Em 2015, sabendo da penhora do seu imóvel, João vende a área de 40 hectares à Maria, através de contrato de compra e venda. Posteriormente, entre 2016 e 2022, Maria vende toda a área em lotes de 300m2 a 1000m2 a diversas pessoas, também com contrato de compra e venda.

Desesperados com a possível perda do imóvel que, a qualquer momento pode ir à leilão, consultam alguns “especialistas”, que informam que não há o que fazer, que os compradores deveriam ter pesquisado a matrícula do imóvel antes de comprar, que, certamente, perderão seu imóvel e o investimento e que poderão, futuramente, ajuizar uma ação de ressarcimento dos valores pagos. Obviamente, é uma obrigação de quem compra verificar a matrícula atualizada do imóvel.

No entanto, há somente uma solução para não perderem seus imóveis. Estamos em dezembro/2023 e as palavras-chaves são “hectares”, “área” e “tempo de posse”.

Assim como ocorre em diversas áreas, não é possível se aventurar em defender ou ajuizar uma ação, cujo o conhecimento está, exclusivamente, baseado na legislação ou em decisões dos tribunais, mas, principalmente, identificar a solução e sua aplicação real, que realmente resolva o problema do cliente, ainda que a decisão definitiva esteja na mão de um juiz. Porém, um especialista saberá apresentar as provas e argumentos que convençam o julgador com base nos fatos reais, ou seja, a especialização e a experiência sempre farão a diferença.

 

Inventário: Judicial ou Extrajudicial?

O inventário é um procedimento administrativo ou judicial que tem como objetivo identificar e valorizar os bens de uma pessoa falecida e distribuí-los entre os herdeiros de acordo com a lei ou a última vontade do falecido. 

Existem dois tipos de inventários: o judicial e o extrajudicial. O inventário judicial é realizado por decisão de um juiz e é necessário quando há menores envolvidos, pois o Ministério Público atua em defesa de seus direitos e interesses. Também é necessário quando há falta de recursos para pagar impostos e outras despesas, portanto, é necessário solicitar a venda de um bem por meio de uma ordem judicial. 

O inventário extrajudicial é realizado amigavelmente por meio de uma escritura pública, desde que todos os interessados sejam maiores de idade e concordem. Mesmo que haja um testamento, pode ser realizado de forma extrajudicial se não houver disputas entre os herdeiros. 

O inventário extrajudicial é mais rápido e simples, mas requer o pagamento de impostos e taxas antes da escritura pública. Cada estado tem diferentes valores de taxas para o inventário. É importante analisar cada situação individualmente para decidir se fazer o inventário de forma judicial ou extrajudicial. É sempre necessário contar com a assistência de um advogado qualificado e especializado.

Usucapião: Direitos e Responsabilidades dos Herdeiros

Uma pergunta que muitas vezes surge em discussões sobre propriedade e herança: um herdeiro pode realizar a usucapião? A resposta para essa pergunta é sim, um herdeiro pode realizar a usucapião, desde que atenda aos requisitos legais. Mas antes de mergulharmos nesse assunto, vamos entender melhor o que é usucapião.

O que é Usucapião?

Usucapião é um direito civil que permite a uma pessoa adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel, desde que o ocupe por um período de tempo contínuo e ininterrupto, sem oposição do proprietário. Esse direito é estabelecido pela lei e tem como objetivo garantir a função social da propriedade, ou seja, que ela seja usada de forma produtiva e não fique abandonada.

Usucapião por Herdeiros

Um herdeiro pode adquirir a propriedade de um bem através da usucapião se ele atender a certos requisitos legais. Isso pode acontecer, por exemplo, se o herdeiro morar na propriedade por um longo período de tempo sem oposição dos outros herdeiros ou do proprietário. Mas cada caso é único e deve ser analisado individualmente, levando em consideração as circunstâncias específicas.

Como Evitar a Usucapião por Herdeiros

Se você é um dos herdeiros de um imóvel e não quer que ele seja adquirido por usucapião por um dos herdeiros, existem algumas medidas que você pode tomar. Uma delas é a abertura de inventário, que é um processo legal que serve para dividir a herança entre os herdeiros. Outra medida é a cobrança de aluguel, que pode demonstrar que a propriedade não está sendo ocupada de forma contínua e ininterrupta. Além disso, você pode fazer um contrato de comodato, que é um contrato de empréstimo gratuito de um bem móvel ou imóvel.

Em conclusão, um herdeiro pode realizar a usucapião se atender aos requisitos legais. No entanto, existem medidas que os outros herdeiros podem tomar para evitar que isso aconteça. Portanto, se você é um herdeiro de um imóvel, é importante conhecer seus direitos e possibilidades.

Espero que este artigo tenha sido útil e esclarecedor. Se você tiver mais perguntas sobre usucapião ou outros assuntos relacionados à propriedade e herança, sinta-se à vontade para entrar em contato. 

Usucapião de Laje

O que é uma laje? É uma estrutura de superfície plana para sustentar um determinado peso ou, em outras palavras, o "segundo andar" de uma casa.

Quando a laje é construída, se transformando em um "apartamento" individual, com acessos de entrada e saída independentes, há a possibilidade de se realizar a usucapião que, dependendo do tamanho, pode ser a urbana especial (5 anos), desde que atenda os requisitos que a legislação determina. Porém, o solo (ou o terreno), onde foi construída, não se sujeita a usucapião.

"Construi uma Casa no Imóvel dos meus Pais/Sogros. Tenho Direito a Indenização?"

O art. 1.255 do Código Civil dispõe: "Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização".

Geralmente, as construções são autorizadas pelos proprietários e, portanto, ocorre a boa-fé (parte final do art. 1.255). Nestes casos, é devida a indenização pelos gastos na construção.

Um exemplo muito comum é a construção de uma casa no terreno dos pais pelo filho que acabou de casar. Passado algum tempo, o casal se separa. Como fica indenização? Como foi uma construção autorizada, a pessoa que sai da casa (normalmente, a nora ou o genro) tem direito a 50% dos valores gastos ou apurados por perícia técnica.

Outra situação comum é a construção no terreno dos pais por um dos filhos e, posteriormente, os pais vêm a óbito. O filho que construiu no terreno tem um percentual maior no inventário em relação aos irmãos-herdeiros? Embora uma construção, normalmente, valorize o imóvel, o filho que construiu não tem direito, quando da abertura do inventário. Porém, nada impede que, o que construiu, busque uma indenização pela via própria, ou seja, ajuizando uma ação autônoma e que seja anexada ao processo de inventário.

"Ah, mas se o inventário é realizado por cartório (extrajudicial), como pedir a indenização pela construção no terreno?" Para que um inventário seja realizado via cartório, não pode haver herdeiros incapazes (menores de idade, por exemplo) e nem haver lítigios entre os herdeiros, ou seja, basta um herdeiro adulto não concordar com a divisão dos bens e o inventário não terá mais seguimento pelo cartório; somente na via judicial.

Dissolução de União Estável/Divórcio e o FGTS

Segundo algumas decisões judiciais, inclusive, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), os depósitos do FGTS também são partilháveis, ou seja, os depósitos do FGTS de cada cônjuge/companheiro, quando do rompimento do relacionamento, devem ser partilhados entre o casal.

Naturalmente, deve ser observado o regime de bens, adotado no ato do casamento. Se comunhão universal de bens, a existência do saldo deve ser partilhado, não importando se antes ou durante o casamento. No caso de comunhão parcial de bens - que é o parâmetro para a união estável - os saldos existentes devem ser partilhados também, observando o período de início e fim do relacionamento.

A pergunta é: e como partilhar, se um - ou dois - continua(m) ainda trabalhando, quando do fim do relacionamento? Nestes casos, como não há na legislação previsão para saque do FGTS, em caso de divórcio ou dissolução, deve ser requerido à justiça que seja enviado um ofício à Caixa Econômica Federal, determinando que, parte do saldo, seja reservado a(ao) ex.

Assinatura Digital utilizando a Senha "gov.br"

Quem tem a senha do gov.br - a mesma do "Meu INSS" - poderá assinar documentos de forma digital, não sendo necessário imprimir o documento, assinar, digitalizar e reenviar de novo. 

No computador ou no celular, siga esses passos:

1) acesse o site do gov.br neste endereço:

 https://assinador.iti.br/assinatura/index.xhtml (ou copie e cole);

2) preencha com seu CPF e senha para acessar o sistema gov.br;

3) arraste o arquivo até o campo indicado ou clique em "escolher arquivo";

4) o texto do documento que se quer assinar aparecerá na tela;

5) após a leitura e confirmação do texto, clique em "Avançar" e surgirá uma tela com retângulo, o qual deverá ser arrastado o mais próximo possível do seu nome, posicionando (sugestão) abaixo do seu nome (onde você assinaria se fosse impresso).

6) clique em "Assinar" e aparecerá uma tela para escolher o provedor de assinatura (por enquanto, só tem o do próprio gov.br). Clique no provedor;

7) na tela seguinte, você deverá confirmar se o número do telefone que aparece é realmente o seu (caso não seja, suspenda a assinatura e altere seus dados no aplicativo gov.br). Estando correto, aguarde que chegará um SMS com um código, o qual deverá ser inserido no campo próprio e clique em "Autorizar".

8) seu documento estará assinado, conforme imagem abaixo, e pronto para ser enviado por e-mail ou pelo WhatsApp.

Usucapião em Área Verde

Em recente decisão do Tribunal de Justiça/RS (01/11/2023), foi negado a usucapião a um morador que residia no local, há mais de 16 anos, por se tratar de área verde, ou seja, de propriedade do município. Foi também realizado um pedido alternativo, obrigando o município conceder o título de propriedade, em razão de vários moradores também residirem no local há décadas. O morador, inclusive, adquiriu o imóvel com contrato de compra e venda. Obviamente, o Tribunal negou a usucapião.

E por que "obviamente"? Todo o especialista em usucapião sabe que é perda de tempo e gastos desnecessários ajuizar ação de usucapião contra entes públicos, sejam imóveis pertencentes aos municípios, estados ou da união, sejam pertencentes a empresa públicas, inclusive e principalmente, imóveis financiados por bancos privados ou pela Caixa Econômica Federal.

O art. 102, do Código Civil, o art. 183, parágrafo 3º e o parágrafo único, do art. 191, ambos da Constituição Federal, assim como, a Súmula nº 340, do Supremo Tribunal Federal, dispõem que imóveis públicos não podem sofre ações de usucapião.

Então, moradores em área pública, aguardem a regularização pelo próprio ente público - que se pode se efetivar através da REURB, por exemplo - mas não ajuizem ação de usucapião nestes casos. O fato de adquirir um imóvel com contrato de compra e venda de posse não dá o direito de propriedade, salvo imóveis particulares.

Diferença entre Esbulho e Turbação

Esbulho e turbação são dois conceitos relacionados ao direito civil e à posse de bens imóveis, principalmente no contexto do ordenamento jurídico brasileiro. Ambos se referem a situações em que alguém interfere na posse de outra pessoa, mas há diferenças importantes entre eles:

Esbulho: O esbulho ocorre quando alguém, de forma violenta ou clandestina, toma posse de um bem imóvel que pertence a outra pessoa. Em outras palavras, é uma ação mais agressiva e ilegal, na qual alguém entra à força na propriedade de outra pessoa e assume a posse do imóvel, sem qualquer título legítimo para fazê-lo. O esbulho é considerado uma infração mais grave e pode resultar em ações judiciais para reaver a posse do imóvel e até mesmo processos criminais, dependendo da situação.

Turbação: A turbação, por outro lado, envolve uma perturbação da posse, mas não é tão grave quanto o esbulho. Na turbação, alguém interfere na posse de um bem imóvel de outra pessoa, mas o faz de maneira menos agressiva e violenta. Pode incluir atos como obstruir o acesso à propriedade, construir uma cerca ou estrutura que invada o espaço do alheio, ou realizar outras ações que causem transtornos à posse legítima do proprietário. A turbação também pode ser objeto de ações judiciais para restabelecer a posse e resolver conflitos, mas geralmente é considerada uma infração menos grave do que o esbulho.

Ambos os conceitos de envolvimento em disputas de propriedade e posse de bens imóveis, e as medidas legais a serem tomadas variam de acordo com a situação específica e as leis do país em questão. É importante consultar um advogado especializado para obter orientação adequada em casos de esbulho ou turbação.

Não Sabe ou Não Tem o Número de Matrícula do Imóvel?

Resumo: Como obter a certidão de matrícula do imóvel online sem o número da matrícula

Esta guia fornece instruções passo a passo sobre como obter a certidão de matrícula de um imóvel pela internet, mesmo sem ter o número da matrícula. 

• Acesse o site: https://registradores.onr.org.br/?ref=centralsc
• Selecione o estado onde o imóvel está localizado.
• Aceite os termos de uso e clique em "prosseguir".
• Insira a cidade e o cartório para a busca.
• Selecione "Positiva/Negativa de Propriedade" em "tipo de certidão".
• Escolha "Endereço" em "Pedido por".
• Preencha as informações do endereço (CEP, endereço, nº, bloco, etc).
• Escolha a forma de pagamento e conclua o pedido.

Nota: a busca também pode ser realizada por CPF/CNPJ. 

Área de Usucapião e o Plano Diretor do Município

No plano diretor de um município, é um estabelecido uma metragem mínima para um terreno urbano ou rural. Na semana passada, surgiu a seguinte pergunta por um profissional que trabalha com medições de áreas, elaborando planta e memorial descritivo para regularização de imóveis: se o plano diretor do município estabelece, por exemplo, que um terreno urbano não pode medir menos que 200m², então não se pode fazer a usucapião de uma área menor, certo?

Respondi que sim, é possível. Não satisfeito, me questionou a base legal para esta afirmação.

Esse assunto, aliás, já foi objeto de minhas postagens no passado. O art. 1.240, do Código Civil, e o art.183, da Constituição Federal, estabelecem que, aquele que possuir imóvel com até 250m², poderá adquirir o domínio. Então, a resposta está na palavra "até", ou seja, pode ser realizada a usucapião em área menor, desde que atenda todos os requisitos necessários, como posse, individualização da área, etc.

Obviamente, por se tratar da Constituição Federal, ela é absoluta, superior às leis federais, estaduais e municipais. Acrescenta-se que há diversas decisões judiciais favoráveis neste sentido.

União Estável por Escritura Pública ou Contrato Particular

Quando a união estável é oficializada por escritura pública, em cartório, a dissolução (separação) somente pode ocorrer via cartório ou via judicial. Poderá ser realizada por cartório, quando o casal possui um acordo entre si com relação a eventual partilha de bens ou se não há bens a partilhar e se há, ou não, pagamento de pensão alimenticia para um deles.

Havendo filhos menores de idade ou haja conflitos (litígio) entre o casal, a dissolução somente poderá ocorrer via justiça. Em ambos os casos, é necessária a assistência de um advogado.

É muito comum, no entanto, realizar um contrato particular de união estável somente com o reconhecimento de firmas do casal. Embora também possua efeitos jurídicos, não havendo filhos menores, bens a partilhar e nem pagamento de pensão alimentícia a um deles, a dissolução poderá ser realizada em cartório com contrato particular e com reconhecimento de firmas de ambos. Porém, havendo discordância e filhos menores, mesmo se tratando de um contrato particular, a dissolução somente poderá ocorrer através da justiça. 

Redução de Área para Incluir na Usucapião Especial

Segundo a nossa legislação atual, existem 5 tipos de usucapião: Extraordinária (15 anos), Ordinária (10 anos), Especial Rural e Especial Urbana (05 anos) e Especial Urbana Familiar (02 anos).

Na usucapião especial, de 05 anos, a metragem da área urbana não pode ser superior a 250m² e, na área rural, maior que 50 hectares, além de não possuir outro imóvel e utilizar a área para moradia e/ou que seja produtiva.

Já houve o seguinte questionamento: "Posso dispensar a metragem superior a essa área para encaixar na usucapião de 5 anos?". Por exemplo, um posseiro tem uma área de 255m² ou 50,5 hectares e durante 5 anos morou e/ou produziu na área, a qual está devidamente cercada.

A resposta é não. Inclusive, já houve tentativas desta natureza na justiça e o resultado não foi satisfatório, pois, além de ser ilegal, é imoral. Porém, a pergunta seguinte é: "E como a justiça saberá o tamanho correto?"

Em primeiro lugar, nenhum advogado deve aceitar esse tipo de situação para não ser responsabilizado junto com o cliente - e não há como alegar que confiou na palavra do cliente, porque um especialista, no mínimo, acompanha as medições da área e/ou conversa com os vizinhos, além de outras provas.

Em segundo lugar, tanto o cartório, como a justiça, podem enviar um perito para examinar a área, inclusive, conseguem detectar plantações ou construções recentes no local, inclusive, na alteração da cerca, se for o caso.

Então, não está em jogo a perda de tempo, honorários das pessoas envolvidas na usucapião, mas a manutenção do conhecimento e da responsabilidade ética dos profissionais, que não vem somente da formação técnica, mas da boa educação e exemplos de valores recebidos dos seus pais, de sua família.

Tenham todos uma ótima e excelente semana!