Decisão do STJ causa insegurança na aquisição de imóveis

Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) relacionada a pessoas e empresas inscritas na dívida ativa, ou seja, com débitos tributários, permite que a Fazenda Nacional cobre essas dívidas confiscando imóveis já vendidos para outras pessoas (fontes: Jornal de Brasilia e site do STJ).

Isso significa que não basta verificar a matrícula do imóvel antes de adquirir, mas pesquisar antes se todos os proprietários anteriores não possuiam débitos em dívida ativa nos últimos 18 anos, ou seja, desde 2005, qualquer aquisição de imóvel, cujo o proprietário anterior possuia alguma dívida inscrita, poderá o atual proprietário perder o imóvel.

Desta forma, qualquer tipo de aquisição futura de imóvel, inclusive por usucapião, deverá ser observada antes a situação fiscal de cada proprietário anterior, a contar de 2005.

Para melhor exemplificar:

João adquiriu um imóvel em 2001 e vendeu em 2010 para Pedro, que possui débitos de tributos com o Estado e a União. Em 2015, Pedro vende o imóvel para Antônio, que antes verificou na matrícula do imóvel se havia ou não alguma penhora e não havia. Em 2018, Antônio vende para Paulo o imóvel, que também verificou não haver penhora na matrícula do imóvel e nem débitos com o município, Estado e na União, assim como, não havia processos na justiça estadual e federal que envolvesse o imóvel. A princípio, então, Paulo realizou a compra do imóvel de boa-fé.

O problema é que o Estado e a União ajuizaram execuções fiscais contra Pedro e não conseguiram penhorar nenhum valor de suas contas bancárias, nem veículos, além de não possuir bens de valor em sua casa. Segundo a decisão do STJ, a União e o Estado pode penhorar o imóvel que hoje pertence a Paulo.

Por esta decisão do STJ, amparada pela Lei Complementar nº 118/2005, redobra os cuidados quando da aquisição de um imóvel, seja financiado, à vista ou por usucapião, devendo ser, agora, pesquisados todos os proprietários que possuiam o imóvel a partir de 2005.

"Eu moro na casa desde que nasci. Tenho direito a usucapião?"

Uma pergunta recorrente e que deve ser analisada com muita atenção.

Exemplificando. Um casal é proprietário de um terreno de 360 m², onde há a contrução de duas casas, morando o casal em uma casa e dois filhos em outra. Com o passar dos anos, o casal vem a falecer e somente um filho de 40 anos de idade continua morando no imóvel. Com o falecimento dos proprietários, o correto é iniciar o inventário. Porém, isso não ocorre. Passados 9 anos, o filho, que ainda reside no local, quer entrar com um processo de usucapião, pois mora há 49 anos na mesma residência, sendo 40 anos com os pais, mais 9 anos sozinho. A pergunta: é possível usucapir o imóvel?

A resposta é sim e não. Não, porque a usucapião começa a contar do falecimento do último proprietário. No presente exemplo, o último proprietário faleceu há 49 anos, ou seja, até aos 40 anos de idade, o filho morava com a permissão dos pais e, portanto, pela área do terreno (360m²), necessitaria de, no mínimo, 10 anos de posse.

O "sim" é porque, com 9 anos de posse, é possível entrar com o pedido de usucapião, judicialmente, porque, no transcorrer do processo, o período de 10 anos se completa (há decisões neste sentido). No entanto, o correto é aguardar, no  mínimo, os 10 anos para não ter riscos.

É importante observar que o outro filho, que deixou de morar com os pais, pode - e deve - abrir o inventário logo após o falecimento dos seus pais, justamente para evitar a perda do direito à herança.

Adjudicação Compulsória ou Usucapião?

A adjudicação compulsória ocorre quando o vendedor do imóvel se recusa a cumprir o contrato de compra e venda - resistência em assinar a escritura, por exemplo - ou não é mais localizado ou tenha falecido, inclusive, no caso de extinção da pessoa jurídica que realizou a venda.

Talvez, por desconhecimento, algumas decisões para a transmissão de um imóvel recaem na usucapião, cujo processo, judicial ou extrajudicial, é delicado, moroso e oneroso, sem analisar a possibilidade de adjudicar, compulsoriamente, o imóvel. Desconhecimento ou vantagem financeira?

Desta forma, conforme a aquisição do imóvel, deve ser analisada por um especialista a possibilidade de adjudicação compulsória, utilizando o procedimento da usucapião somente em último caso.

Com esse intuito, a Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) publicou, em 15/09/2023, o Provimento nº 150, o qual trata das "diretrizes para regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial. O procedimento permite a transferência de um imóvel para o nome o nome do comprador por cartório, caso o vendedor não cumpra com sua obrigações contratuais, sem a necessidade de acionar a justiça" (fonte: cnj.jus.br).

Pedido de Demissão? Dicas.

 Caso você necessite pedir demissão do seu emprego atual, observe as seguntes dicas:

1) peça demissão a partir do dia 15. Com isso, é garantido mais 1/12 avos de 13º salário;

2) Se a data de admissão for na primeira quinzena do mês, some mais 15 dias para garantir mais 1/12 avos de férias proporcionais. Por exemplo: se foi admitido no dia 04, peça demissão no dia 19 em diante;

3) peça demissão sempre na segunda-feira, porque o sábado estará pago - caso compense a jornada de sábado. Se trabalhar aos sábados, o domingo estará pago também, independentemente de trabalhar ou não nos sábados;

4) no momento de pedir demissão, peça a dispensa do cumprimento do aviso prévio e peça, também, que a empresa ponha no documento o "ciente". Com isso, não haverá o desconto do aviso prévio de 30 dias, que o empregado é obrigado a pagar, caso queira sair imediatamente do emprego.