Posse Continuada na Usucapião

As posses anteriores podem ser consideradas para a usucapião. Isso significa que, se um imóvel foi ocupado por diferentes pessoas ao longo do tempo, a soma dessas posses pode ser levada em conta para atingir o prazo mínimo exigido por lei para aquisição da propriedade por usucapião.

Exemplo: o imóvel de 400m² pertence a Urbanizadora X Ltda. que vendeu a João Silva e foi quitado integralmente. João não providenciou a escritura e vendeu a José com um contrato de compra e venda. José morou por 6 anos no imóvel e vendeu, também,por contrato de compra e venda a Paulo, que morou por mais 6 anos e vendeu a Joaquim, que mora há 4 anos no imóvel, e agora quer regularizar, mas a Urbanizadora X Ltda., a proprietária do imóvel, não existe mais. Resta a Joaquim ajuizar ação de usucapião judicial ou extrajudicial, devendo comprovar, com as cópias dos contratos anteriores de compra e venda, que as posses somam 16 anos - podem ser utilizados outros tipos de prova.

Na contagem de posses anteriores não se aplica, quando o proprietário reside no endereço - exemplo do filho que sempre morou com os pais (proprietários). Neste caso, a contagem da posse começa a contar a partir do falecimento dos pais.

Sonho x Custas na Regularização de Imóveis

O sonho de regularizar um imóvel, seja por adjudicação compulsória, seja por usucapião, entre outras formas, esbarra no custo financeiro com impostos, taxas e, principalmente, os honorários do agrimensor (no caso da necessidade de fazer planta e emitir memorial descritivo) e dos advogados que cuidarão de todo o trâmite processual, judicial ou extrajudicial.

Regularizar um imóvel é um benefício social ao próprio possuidor da propriedade, pois, além de legalizar,  trazendo segurança jurídica, valoriza o imóvel, entre outros benefícios (empréstimos, financiamentos, etc.) e não pode as custas adiar o sonho de ter o seu nome registrado na matrícula do imóvel.

Por esta razão, os advogados, assim como outros profissionais, cobram honorários pelo seu conhecimento, pela experiência e pelo investimento financeiro que os transformaram em especialistas em uma determinada área, mas também sabem da dificuldade financeira que muitos passam e, por esses motivos, alguns profissionais cobram honorários fixos, parcelados, em valores que não comprometam a sobrevivência do cliente e da sua família, quando há o interesse em regularizar o imóvel.

Portanto, converse sempre com o corretor de imóveis, engenheiro, arquiteto, topógrafo, advogado, entre outros, sobre a possibilidade de parcelar os honorários, pois todos têm interesse em resolver a sua situação patrimonial.

Além disso, os impostos estaduais ou municipais podem ser fracionados ou parcelados, na forma da legislação local.

O ITCD no Processo de Inventário (Judicial ou Extrajudicial)

O ITCD (Imposto sobre Transmissão Causa mortis e Doação) é um imposto estadual, que varia de valor de Estado para Estado. Normalmente, deve ser pago à vista para concluir o processo de inventário. Porém, em alguns Estados há a possibilidade de parcelamento; no Estado do Rio Grande do Sul, não.

A secretaria Estadual do Estado do Rio Grande do Sul informa que não é possível o parcelamento, exceto se o valor devido estiver em dívida ativa. No entanto, permite que o valor do imposto seja fracionado em até 10 guias, cujo o valor não poderá ser menor que R$ 1.000,00 cada uma, podendo ter valores diferentes entre as guias (Ex.: a primeira guia de R$ 1.100,00, a segunda de R$ 1.500,00, a próxima de R$ 1.200,00, assim, sucessivamente, até o pagamento total do imposto). Também não há data fixa para cada guia, observando que, se haver saldo ao final de cada ano, incidirá atualização monetária pela variação da UPF-RS sobre o saldo.

Ainda, no caso de pagamento fracionado, enquanto não houver a quitação total, não será disponibilizada a certidão de situação fiscal, documento necessário para dar continuidade ao inventário.

Processo de Usucapião na Justiça é Demorado?

A demora para encerrar uma ação de usucapião é algo inevitável, considerando a quantidade de processos, poucos servidores do judiciário, entre outros motivos. Há, ainda, o tempo para publicação de edital, de citação dos governos e se não houver contestação de algum interessado na área ou até do próprio proprietário do imóvel. Porém, quando se conhece todos os procedimentos que envolvem a usucapião, é possível adiantar todas as fases processuais com informações e documentos, inclusive, o especialista acompanha o profissional que vai elaborar a planta e o memorial descritivo - se necessário o relatório topográfico - pois, durante a medição, o advogado pode apurar outras informações que serão necessárias, futuramente.

Obviamente, a usucapião em cartório (extrajudicial) tem mais celeridade, embora as custas devem ser pagas ao final ou em cada fase do andamento do processo administrativo, ao contrário do processo judicial que, dependendo da renda mensal do autor do processo, poderá não haver custas processuais.

Documentos para o Inventário

 Para iniciar o inventário de forma adequada, é importante reunir os seguintes documentos:

- Certidão de óbito.

- Documentos de identificação do falecido: RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento, passaporte, carteira de motorista, entre outros.

- Certidões de propriedade de bens imóveis: são documentos que comprovam a propriedade dos imóveis registrados em nome do falecido. Isso pode incluir escrituras, matrículas atualizadas, contratos de compra e venda, entre outros.

- Documentos de propriedade de veículos: Certificados de registro e licenciamento de veículos (CRLV), documentos de transferência de propriedade, contratos de financiamento, se aplicável.

- Extratos bancários: extratos bancários atualizados de todas as contas do falecido, incluindo contas correntes, poupanças, investimentos, entre outros.

- Documentos de dívidas e obrigações financeiras: informações sobre empréstimos, financiamentos, dívidas de cartão de crédito, contratos de leasing, hipotecas, entre outros.

- Documentos de investimentos: Inclua informações sobre ações, títulos, fundos de investimento, aplicações financeiras, entre outros.

- Testamento e codicilos: Se o falecido tiver deixado um testamento ou codicilos, é importante obter esses documentos para saber como a divisão dos bens deve ser feita.

- Documentos de herdeiros/cônjuge: documentos de identificação dos herdeiros e/ou cônjuge, como RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento.

- Procuração ou mandato: caso algum herdeiro ou representante legal do falecido não possa comparecer pessoalmente ao inventário, será necessário apresentar a procuração ou mandato que autorize a representação.

É sempre recomendado buscar orientação de um advogado especializado em inventários para garantir que todos os documentos necessários sejam obtidos e apresentados corretamente.

Obs.1: os extratos bancários e qualquer outro tipo de extrato, que envolvam as instituições financeiras, deverão ser solicitados pelo inventariante, cônjuge ou herdeiro, nomeado para representar no inventário.

Obs.2: alguns documentos (testamento, certidões de imóveis, nascimento, casamento, etc.) poderão ser obtidos via internet.

Obs.3: outros documentos serão juntados ao inventário, tais como: certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais, entre outros.

 

As Vantagens do e-Notariado

 Para que serve o e-Notariado? Com acesso via celular, você pode assinar diversos documentos, sem necessitar se deslocar até um cartório de notas. 

Quais os documentos que podem ser assinados de forma virtual? Procuração pública, escritura pública, ata notarial, escritura de compra e venda, divórcio, inventário, testamento, pacto antenupcial, reconhecimento de paternidade,  emancipação de menores, alienação fiduciária, usucapião, doação, autenticação de documentos, entre outros (obs.: o reconhecimento de firma por semelhança ainda não está disponível).

Como proceder para assinar virtualmente? A emissão do certificado e-Notariado é gratuita e tem validade de dois anos, instalado em seu celular. O certificado pode ser emitido em Cartório de Notas (verifique quais cartórios estão disponibilizando o serviço em sua cidade), com um documento de identidade e comprovante de endereço ou pela plataforma e-Notariado, através de vídeoconferência.

Com seu certificado digital, basta fazer login no e-Notariado, escolher o serviço desejado e agendar sua vídeoconferência.

Fonte: https://www.e-notariado.org.br/notary

Segunda Via da Certidão de Nascimento, Casamento e Óbito

De qualquer lugar, você pode pedir uma segunda via da certidão de nascimento, casamento ou de óbito, bastando acessar o site "crccidadão" ou copie e cole em seu navegador: https://crccidadao.com.br/crcCidadao/certidao.

O pagamento é feito por boleto bancário ou PIX.

Como conseguir a certidão da matrícula do imóvel pela internet.

Existem vários sites que realizam esse tipo de serviço. Porém, na minha opinião, o mais confiável, inclusive, em valor, é o site https://registradores.onr.org.br/ConsultaTaxas/frmConsultaTaxas.aspx?from=vm. (copie cole no seu navegador ou consulte nos sites de pesquisas pela palavra "registradores").

O custo para emissão no Estado do Rio Grande do Sul, por exemplo, gira em torno de R$ 25,00 para visualizar a matrícula, a qual não possui validade jurídica, mas é possivel consultar todos os dados do imóvel de forma atualizada. Já a matrícula digital com valor jurídico custa em torno de R$ 80,00.

Os pagamentos das taxas são realizados através de compra de créditos, que podem ser pagos via PIX ou cartão de crédito.

Acesse o site para maiores informações.

Honorários Advocatícios na Regularização de Imóveis

Quando se fala em regularização de imóveis, é natural que surja dúvida sobre os honorários advocatícios envolvidos nesse processo. Afinal, como garantir seus direitos sem gastar uma fortuna?

Em primeiro lugar, é importante destacar que os honorários advocatícios podem variar, dependendo da complexidade do caso e da experiência do profissional escolhido. Porém, muitos advogados negociam com diferentes opções de pagamento, como honorários fixos, parcelados ou até mesmo com o acordos de percentual sobre o valor do imóvel regularizado. 

Além disso, é fundamental buscar profissionais especializados em regularização de imóveis (usucapião, "contratos de gaveta", reintegração ou manutenção de posse, etc.), pois eles têm conhecimento específico e podem agilizar o processo. A escolha de um advogado competente pode ser um investimento inteligente, gerando economia a longo prazo.

Outro aspecto importante é buscar orientação jurídica desde o início do processo, para evitar erros que possam gerar gastos extras. Com um advogado ao seu lado, você terá um direcionamento adequado e poderá tomar decisões mais difíceis, evitando custos desnecessários e garantindo a eficiência do processo.

É essencial lembrar que a usucapião, por exemplo, é uma oportunidade de conquistar a propriedade de forma legal e econômica. Com seu planejamento e orientação jurídica adequada, você poderá garantir seus direitos sem comprometer suas finanças.

Portanto, não se deixe assustar pelos honorários advocatícios na regularização de imóveis. Com auxílio de um advogado especializado, você estará investindo em sua segurança e tranquilidade, sem abrir mão de um resultado favorável.

Matrícula ou Transcrição do Imóvel

A primeira imagem se refere ao modelo atual de uma matrícula de imóvel, enquanto a segunda retrata o modelo utilizado até 1976. A atual descreve, detalhadamente, os dados do imóvel, com ou sem construção (benfeitorias), além dos dados do proprietário e a situação do imóvel, se livre e desembaraçado ou se possui alguma restrição financeira ou judicial, por exemplo.

Esses são os únicos documentos que comprovam a propriedade de um imóvel, ou seja, não basta ter um contrato de compra e venda ou uma escritura, se não possuir o registro no cartório de registro de imóveis. Não havendo registro do real proprietário, o imóvel poderá ser penhorado, leiloado, hipotecado, etc.

 

 

Diferença de Ação de Reintegração de Posse e Ação Reivindicatória

Ação de Reintegração de Posse e Ação Reivindicatória são dois tipos de ações judiciais utilizadas para resolver disputas de propriedade. Embora ambas se relacionem à proteção do direito de propriedade, existem diferenças importantes entre elas.

Ação de Reintegração de Posse: é uma medida judicial utilizada quando alguém foi ilegalmente despojado da posse de um bem imóvel. Essa ação é movida pelo possuidor legítimo do imóvel contra a pessoa que tomou posse de forma ilegal, seja por invasão, com domínio ilimitado ou qualquer outra forma de esbulho possessório.

O objetivo da ação de reintegração de posse é obter a retomada da posse do imóvel por parte do proprietário ou possuidor legítimo. Caso a ação seja julgada procedente, o juiz determinará a reintegração do autor na posse do bem, podendo inclusive determinar o uso da força policial para efetivar a medida, se necessário.

Ação Reivindicatória: é uma ação judicial utilizada para defender o direito de propriedade de um bem imóvel ou móvel contra qualquer pessoa que esteja em sua posse ou detenção, mesmo que essa posse seja legítima. Essa ação é movida pelo proprietário do bem para recuperar sua propriedade que está na posse de terceiros.

Na ação reivindicatória, o autor busca a declaração do seu direito de propriedade sobre o bem, além de pedir a entrega do bem ao proprietário, caso ainda esteja na posse do réu. Diferentemente da ação de reintegração de posse, não é necessário comprovar esbulho ou posse ilegal por parte do réu. Basta que o autor prove que é o legítimo proprietário do bem para ter direito à sua restituição.

Em resumo, a ação de reintegração de posse é utilizada para retomar a posse de um imóvel que foi ilegalmente tomado, enquanto a ação reivindicatória é utilizada para reaver a propriedade de um bem que está em posse de terceiros, independentemente da natureza da posse. Ambas as ações visam proteger o direito de propriedade, mas suas circunstâncias e requisitos legais podem variar.

Usucapião de Bens Móveis

A usucapião é um instituto jurídico que permite adquirir a propriedade de um bem por meio da posse prolongada e ininterrupta, desde que preenchidos certos requisitos legais.

No caso de bens móveis, como veículos, eletrodomésticos, móveis, entre outros, a possibilidade de usucapião é geralmente mais restrita. Isso ocorre porque, em relação aos bens móveis, é necessário demonstrar de forma clara e inequívoca que houve a posse mansa e ininterrupta do bem por um período de:

- 03 anos, caso haja contrato ou documento que comprove a transferência do bem e da de boa-fé; ou

- 05 anos de posse, independentemente de documento ou boa-fé.

Usucapião: passo a passo

 PASSO A PASSO PARA A USUCAPIÃO:

1) Buscar no Cartório de Registro de Imóveis (ou solicitar via internet) a matrícula ou transcrição ou certidão de que não há nem matrícula nem transcrição;

2) Analisar se as construções estão averbadas ou não na matrícula; 

3) Sendo imóvel URBANO: buscar na prefeitura informações se o imóvel possui cadastro. Se houver cadastro, saber em nome de quem, se há débitos fiscais e se as construções foram averbadas, bem como certidão que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo; Sendo imóvel RURAL: buscar informações no INCRA, se houve georeferenciamento, o número do CCIR, CAR, etc. 

4) Havendo construções não averbadas no imóvel urbano será necessária a contratação de Engenheiro ou Arquiteto para, além de fazer a planta e o memorial descritivo do imóvel, regularizar as construções perante o Município (Alvará de Construção tardio, pagamento de INSS da construção e expedição de Habite-se). 

5) Elaborar a planta e o memorial descritivo do Imóvel, assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional; 

6) Pode ser dispensada a PLANTA E O MEMORIAL DESCRITIVO se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula.;

7) certidões NEGATIVAS dos Distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos 30 dias, demonstrando a INEXISTÊNCIA de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome do: a) requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver; b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver; c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião; 

8) O valor do imóvel declarado pelo REQUERENTE será seu valor venal relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou do imposto territorial rural incidente, ou, quando NÃO estipulado, o valor de mercado APROXIMADO;

9) Definir a opção pela via JUDICIAL ou pela EXTRAJUDICIAL; lembrando-se que pode ser solicitada, a qualquer momento, a suspensão do procedimento pelo prazo de 30 dias ou a desistência da via judicial para promoção da via extrajudicial (Artigo 2ª, parágrafo 2º do Provimento 65 do CNJ). As provas utilizadas no processo judicial, nos casos de desistência ou suspensão, poderão ser utilizadas na via extrajudicial;

OBSERVAÇÃO: Se o imóvel usucapiendo for matriculado com DESCRIÇÃO PRECISA e houver PERFEITA IDENTIDADE entre a Descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica DISPENSADA a INTIMAÇÃO dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente.

O que é Ação de Adjudicação Compulsória?

A adjudicação compulsória é uma ação judicial utilizada para garantir o direito de propriedade de um bem imóvel quando o vendedor se recusa a transferi-lo ao comprador, mesmo após o cumprimento de todas as obrigações contratuais.

Em outras palavras, a adjudicação compulsória é um instrumento jurídico que busca forçar o vendedor a cumprir com sua obrigação de transferir a propriedade do imóvel ao comprador. Essa ação é comumente utilizada há um contrato de compra e venda de imóvel quando devidamente firmado entre as partes, mas o vendedor se nega a cumprir sua parte do acordo.

Para aderir a uma ação de adjudicação compulsória, o comprador precisa verificar se cumpriu todas as obrigações contratuais, como o pagamento integral do preço de venda e o cumprimento de quaisquer outras condições estipuladas no contrato. Além disso, é necessário demonstrar que o vendedor está se recusando injustificadamente a transferir a propriedade.

Caso o comprador tenha sucesso na ação de adjudicação compulsória, o resultado pode ser uma sentença judicial determinando a transferência forçada do imóvel ao comprador, bem como a recusa do vendedor ao pagamento de perdas e danos causados ​​pela recusa injustificada.

Portanto, é recomendável consultar um advogado especializado na área para obter orientações adequadas e específicas para a sua situação.

A Escritura Pública garante a propriedade do imóvel?

A escritura pública é um documento legalmente reconhecido que registra um ato ou contrato celebrado entre as partes envolvidas. Embora uma escritura pública seja importante para estabelecer um registro oficial de um negócio jurídico, ela não garante automaticamente a propriedade de um bem.

A garantia da propriedade está relacionada a outros fatores legais, como o registro do imóvel no cartório competente. Após a assinatura da escritura pública, é necessário registrar o documento no cartório de registro de imóveis para que a transferência de propriedade seja plenamente perante terceiros.

Portanto, embora a escritura pública seja um elemento importante no processo de transferência de propriedade, ela não é garantia absoluta por si só. É necessário cumprir todas as formalidades legais, incluindo o registro adequado, para estabelecer e proteger efetivamente os direitos de propriedade.

Quais são os requisitos para a usucapião?

 

Usucapião: cartório ou justiça?

 

Por que regularizar um imóvel?

A regularização de imóveis é um processo que visa legalizar a situação de uma propriedade que não possui escritura ou registro. Esse processo pode envolver diversas etapas, como levantamento topográfico, averbação de construção, usucapião, desmembramento ou unificação de lotes, entre outras. A regularização de imóveis é importante para garantir os direitos do proprietário, como a possibilidade de vender, financiar ou herdar o bem, além de evitar problemas com a fiscalização e o pagamento de impostos.