Área de Usucapião e o Plano Diretor do Município

No plano diretor de um município, é um estabelecido uma metragem mínima para um terreno urbano ou rural. Na semana passada, surgiu a seguinte pergunta por um profissional que trabalha com medições de áreas, elaborando planta e memorial descritivo para regularização de imóveis: se o plano diretor do município estabelece, por exemplo, que um terreno urbano não pode medir menos que 200m², então não se pode fazer a usucapião de uma área menor, certo?

Respondi que sim, é possível. Não satisfeito, me questionou a base legal para esta afirmação.

Esse assunto, aliás, já foi objeto de minhas postagens no passado. O art. 1.240, do Código Civil, e o art.183, da Constituição Federal, estabelecem que, aquele que possuir imóvel com até 250m², poderá adquirir o domínio. Então, a resposta está na palavra "até", ou seja, pode ser realizada a usucapião em área menor, desde que atenda todos os requisitos necessários, como posse, individualização da área, etc.

Obviamente, por se tratar da Constituição Federal, ela é absoluta, superior às leis federais, estaduais e municipais. Acrescenta-se que há diversas decisões judiciais favoráveis neste sentido.

União Estável por Escritura Pública ou Contrato Particular

Quando a união estável é oficializada por escritura pública, em cartório, a dissolução (separação) somente pode ocorrer via cartório ou via judicial. Poderá ser realizada por cartório, quando o casal possui um acordo entre si com relação a eventual partilha de bens ou se não há bens a partilhar e se há, ou não, pagamento de pensão alimenticia para um deles.

Havendo filhos menores de idade ou haja conflitos (litígio) entre o casal, a dissolução somente poderá ocorrer via justiça. Em ambos os casos, é necessária a assistência de um advogado.

É muito comum, no entanto, realizar um contrato particular de união estável somente com o reconhecimento de firmas do casal. Embora também possua efeitos jurídicos, não havendo filhos menores, bens a partilhar e nem pagamento de pensão alimentícia a um deles, a dissolução poderá ser realizada em cartório com contrato particular e com reconhecimento de firmas de ambos. Porém, havendo discordância e filhos menores, mesmo se tratando de um contrato particular, a dissolução somente poderá ocorrer através da justiça. 

Redução de Área para Incluir na Usucapião Especial

Segundo a nossa legislação atual, existem 5 tipos de usucapião: Extraordinária (15 anos), Ordinária (10 anos), Especial Rural e Especial Urbana (05 anos) e Especial Urbana Familiar (02 anos).

Na usucapião especial, de 05 anos, a metragem da área urbana não pode ser superior a 250m² e, na área rural, maior que 50 hectares, além de não possuir outro imóvel e utilizar a área para moradia e/ou que seja produtiva.

Já houve o seguinte questionamento: "Posso dispensar a metragem superior a essa área para encaixar na usucapião de 5 anos?". Por exemplo, um posseiro tem uma área de 255m² ou 50,5 hectares e durante 5 anos morou e/ou produziu na área, a qual está devidamente cercada.

A resposta é não. Inclusive, já houve tentativas desta natureza na justiça e o resultado não foi satisfatório, pois, além de ser ilegal, é imoral. Porém, a pergunta seguinte é: "E como a justiça saberá o tamanho correto?"

Em primeiro lugar, nenhum advogado deve aceitar esse tipo de situação para não ser responsabilizado junto com o cliente - e não há como alegar que confiou na palavra do cliente, porque um especialista, no mínimo, acompanha as medições da área e/ou conversa com os vizinhos, além de outras provas.

Em segundo lugar, tanto o cartório, como a justiça, podem enviar um perito para examinar a área, inclusive, conseguem detectar plantações ou construções recentes no local, inclusive, na alteração da cerca, se for o caso.

Então, não está em jogo a perda de tempo, honorários das pessoas envolvidas na usucapião, mas a manutenção do conhecimento e da responsabilidade ética dos profissionais, que não vem somente da formação técnica, mas da boa educação e exemplos de valores recebidos dos seus pais, de sua família.

Tenham todos uma ótima e excelente semana!

Perfil Profissiográfico Previdenciário (PPP) e Outros

Em uma ação trabalhista, quando se pede o reconhecimento do adicional de insalubridade ou de periculosidade, raramente, se pede, também, que a empresa-reclamada forneça o PPP, documento essencial para recebimento de benefício previdenciário. Se ele servirá ou não para um futuro benefício, é uma outra história. Aliás, algumas sentenças impõe multas se não for entregue o PPP.

Há casos em que o pedido é de reconhecimento de vínculo empregatício - período em que o empregado trabalha sem o devido registro em sua carteira de trabalho. É comum as partes realizarem um acordo em audiência e, às vezes, pagando uma indenização como se autônomo fosse (ou nem isso), evitando de recolher a contribuição previdenciária do período sem registro na carteira ou reduzindo a contribuição e, muitas vezes, o reclamante nem sabe que esse tipo de acordo ocorreu, pensando somente no valor que foi acordado. Somente, quando necessitar de um benefício previdenciário, seja por aposentadoria, seja por auxílio-doença, entre outros, é que ficará sabendo que o período sem registro não foi computado como tempo de contribuição.

Portanto, é necessário que o reclamante seja avisado destas ocorrências, inclusive e principalmente nos casos de reconhecimento de vínculo empregatício, quando devem ser pedidos, também, o PPP, indenização do PIS e do seguro-desemprego (ou as respectivas guias ou, ainda, alvará judicial)

É possível que a planta e o memorial descritivo sejam realizados sem custas?

Na usucapião de bem imóvel é necessário que um profissional (engenheiro, arquiteto, topógrafo, agrimensor) faça a planta e o memorial descritivo, documentos indispensáveis para o ajuizamento da usucapião de terreno - tais documentos não são necessários em caso de apartamentos ou se a contrução da casa, por exemplo, no terreno esteja corretamente descrita na matrícula do imóvel.

Quando a justiça concede a assistência judiciária gratuita à pessoa que ajuiza a ação de usucapião - que dependerá, exclusivamente, dos seus rendimentos mensais - é possível, também de forma gratuita, que a justiça conceda isenção de custas na elaboração da referida planta e memorial descritivo que, neste caso, será realizado por perito a serviço do judiciário.

No entanto, a justiça poderá não conceder esse tipo de isenção, a qual, então, será essa decisão recorrida ao Tribunal de Justiça que poderá determinar que o judiciário assuma as despesas com esse tipo de serviço. Ainda não é uma unanimidade  dentro do judiciário, mas a possibilidade existe. Obviamente, havendo recurso para uma decisão negativa do juízo, torna o processo ainda mais demorado.

Questão: me separei, mas meu companheiro não quer sair da casa que pertence aos meus pais. O que fazer?

Como o questionamento se refere a companheiro, deve se tratar de união estável e um complemento que se faz é que o casal não tem filhos, nem bens a partilhar.

Inicialmente, o reconhecimento e a dissolução poderia ser realizada via cartório (extrajudicial), em razão de não haver filhos menores. No entanto, há um conflito com relação a negativa do companheiro de sair da residência, que não pertence ao casal.

Desta forma, é obrigatório ajuizar uma ação judicial, onde se pedirá o reconhecimento e a dissolução da união estável, cumulado com separação de corpos que, se concedida, judicialmente, o companheiro é obrigado a sair da residência.

Caso fossem, oficialmente, casados, o pedido de separação de corpos pode ser realizado junto com o pedido de divórcio, cuja ordem judicial para que o cônjuge saia da residência somente ocorre após a decretação do divórcio. Outra possibilidade, ainda no caso do casamento, é ajuizar ação de divórcio e somente após pedir a separação de corpos.