e-Book Romance

Estou lançando um e-Book, que trata de encontros e desencontros no relacionamento de um casal. É uma forma de expôr minha percepção sobre este tema. Está disponível na Hotmart.

 

Portfólio de Apresentação

 

O que você (talvez) não saiba sobre a locação de Imóvel residencial

Obs.: o texto adiante tratará sobre os direitos do locatário, cujo termo utilizado será "inquilino" para não haver qualquer tipo de confusão.

As locações seguem o que determina a Lei nº 8.245/91 e suas alterações e, também, o Código de Defesa do Consumidor.

Contrato de Locação Inferior a 30 meses:

Atualmente, um contrato de locação deve ter, no mínimo, 30 meses de prazo - ou dois anos e meio - seja ele escrito ou verbal.

Ao final dos 30 meses, o locador (proprietário) poderá pedir o imóvel de volta, independentemente de notificação. No entanto, para encerrar a locação antes do prazo, deverá ocorrer umas das seguintes situações:

- por acordo entre as partes;

- se ocorrer descumprimento contratual por parte do inquilino como, por exemplo, atraso ou falta de pagamento do aluguel;

- se determinada a realização de obras por órgão público e que não permita a permanência de pessoas no local;

- se a locação se referir ao emprego e ocorrer a rescisão de trabalho do inquilino;

- caso o proprietário comprove que necessita do imóvel para ser usado por ele próprio como residência ou para seu cônjuge/companheiro(a), ascendentes (pais, avós, etc.), descendentes (filhos, netos, bisnetos, etc.), desde que estas pessoas comprovem não possuir outro imóvel; e

- se o proprietário comprovar que serão realizadas reformas, licenciadas e aprovadas pelo poder público, as quais aumentarão a área construída, no mínimo, em 20%, ou se destinada a exploração de hotel ou pensão, em 50%.

Após o prazo dos 30 meses, continuando o inquilino no imóvel, o contrato se renova, automaticamente, pelo mesmo período, ou seja, por mais 30 meses.

E o contrato de locação de 12 meses, por exemplo?

Não é aconselhável realizar neste prazo ou qualquer prazo inferior a 30 meses, em razão do que estabelece a lei sobre o prazo mínimo (30 meses), ou seja, em um prazo de 12 meses, por exemplo, o imóvel somente poderá ser pedido de volta após 5 anos ou caso ocorra infração contratual ou àquelas situações, antes relacionadas.

"Moro no imóvel desde que nasci. Posso fazer usucapião?"

Um dos questionamentos mais comuns que recebo. Exemplo: o morador, um dos 4 filhos dos proprietários, mora com os pais desde que nasceu, há 40 anos, tendo seu pai falecido há 15 anos e, sua a mãe, há 5 anos. O terreno do imóvel possui 300,0m2 (30 x 10m), não foi aberto inventário e quer fazer a usucapião. 

Nesta situação hipotética, há dois empecilhos para realizar a usucapião: 1) a posse do imóvel para a usucapião começa a contar a partir do falecimento do segundo proprietário que, neste caso, é a genitora do "posseiro", pois, no período anterior, não havia a posse mansa e pacífica, já que o filho morava com os pais; e 2) pelo tamanho da área (300,0m²), são necessários 10 anos de posse (usucapião ordinária).

Segundo o que dispõe a legislação atual, portanto, o filho deveria completar 10 anos, no mínimo, para realizar a usucapião pelo tamanho da área. Certo? Não, necessariamente. Embora tenham sido comentados sobre os empecilhos, há, na realidade, uma forma de se pedir a usucapião de 10 anos, ainda que a posse seja de 5 anos, sem subterfúgios, sem mentiras e com testemunhas, informando apenas a verdade - naturalmente, pela via judicial.

Por outro lado - sim, existe o outro lado da moeda - se ocorrer a abertura de inventário antes dos 10 anos pelos outros filhos-herdeiros, o processo de usucapião, requerido pelo filho que morava com os pais, é suspenso e, possivelmente, será improcedente o seu pedido (perderá o processo).

Mas, então, não valeria a pena arriscar entrar com uma usucapião, se há possibilidade de "perder" o processo, se outros abrirem o inventário?

O que torna um especialista não é apenas sua pós-graduação em Regularização de Imóveis, mas a experiência adquirida na forma que tramita (anda) os processos de usucapião na justiça. A palavra-chave para ambas as situações é "Suspensão".

- "Há, mas se o inventário é iniciado em cartório (extrajudicial)?"

- Melhor ainda para quem está pedindo a usucapião.

- "E se o inventário for pela via judicial?"

- Certamente, o filho-posseiro será notificado do processo de inventário e daí entrará a palavra-chave.

Porém, cada caso é um caso.

Enchentes e Inundações: Responsabilidade do Estado

 As enchentes e inundações causadas por fortes chuvas têm gerado impactos significativos em diversos estados do Brasil. Embora esses fenômenos sejam predominantemente naturais, a responsabilidade civil do Estado pode ser questionada em casos de omissão. Vamos explorar os aspectos legais relacionados a essa questão.

A responsabilidade civil do Estado pode ser subjetiva ou objetiva. A primeira requer a presença do ato ilícito e culpa, enquanto a segunda independe da culpa e se baseia no risco.

No contexto de enchentes e inundações, a responsabilidade objetiva é mais relevante, pois não exige a comprovação de culpa do Estado.

O Estado pode ser responsabilizado por omissões, como a falta de manutençõ adequada da rede de águas pluviais, que contribui para os danos causados.

Nexo Causal e Indenização:

Para que haja indenização, é necessário estabelecer o nexo causal entre a omissão estatal e os danos materiais e morais sofridos pelos cidadãos.

Caso seja comprovada a negligência do Estado na prevenção ou mitigação dos impactos das enchentes, a indenização pode ser devida.

Em resumo, embora as enchentes sejam eventos naturais, a responsabilidade do Estado deve ser avaliada considerando sua atuação na prevenção e resposta a esses desastres. A busca por reparação deve levar em conta os danos causados à população e à propriedade.

Advogado pode Atuar em outros Estados?

Com os processos digitais (e-Proc e PJE), hoje é possível um advogado no Rio Grande do Sul, por exemplo, atuar em qualquer Estado brasileiro, inclusive, participando de audiências virtuais (por celular ou computador), inclusive, com a participação de eventuais testemunhas. Porém, há uma situação que deve ser observada pelos advogados: se o advogado é inscrito em um determinado Estado, ele poderá atuar em outros?

A resposta é sim, mas com limitação. Segundo o Estatuto da Advocacia, o advogado poderá atuar em até cinco processos em outro Estado por ano. Caso ultrapasse esta quantidade, ele deverá fazer a uma inscrição suplementar na OAB daquele Estado (ou Estados), onde esteja atuando e, naturalmente, terá que realizar o pagamento também da anuidade, conforme assim determina o art. 10, § 2º, do mencionado Estatuto: "Art. 10. (...) § 2º. Além da principal, o advogado deve promover a inscrição suplementar nos Conselhos Seccionais em cujos territórios passar a exercer habitualmente considerando-se habitualidade a intervenção judicial que exceder de cinco causas por ano".

Outra situação que deve ser observada é se o Tribunal Regional do Trabalho expediu normas, resoluções, sobre as audiências virtuais na Justiça do Trabalho, em razão de que, nos Estados do Sul, por exemplo, deve haver anuência das reclamadas (empresas públicas e/ou privadas) pela opção 100% digital. Não havendo anuência, as audiências serão presenciais, ou seja, não havendo anuência, o advogado deverá se deslocar até o tribunal em que se realizará a audiência ou substabelecer (nomear outro advogado da localidade) para acompanhar a audiência.

A Banalização da Rescisão Indireta e os "Meus Direitos"

Em diversas consultas trabalhistas, se observa que a rescisão indireta está sendo banalizada, aparecendo como uma solução para os pedidos de demissão ou para "não perder os meus direitos". Aliás, esses "direitos" foram criados para dar uma segurança financeira ao empregado que, inesperadamente, é demitido e que garanta o seu sustento e da sua família, enquanto não conseguir uma recolocação no mercado de trabalho.

Já li e ouvi alguém dizer que tem orgulho de nunca ter pedido demissão e, sim, ser demitido e receber todos os seus direitos. Neste situação, é necessária fazer a seguinte empatia: um empregado que adquire bens para si e sua família, paga contas vitalícias, como a energia elétrica e água, por exemplo, auxilia no sustento da família, é surpreendido pela demissão sem justa causa. Tais direitos, como, liberação dos depósitos e respectiva multa de 40% do FGTS, seguro-desemprego, rescisão, entre outros, tem a intenção de garantir a preservação do sustento até conseguir um novo emprego.

Por outro lado, há aquele empregado que sofre pressão no trabalho, que se sente desmotivado e que reflete na sua saúde física e mental. Qual a solução? "Forçar" uma demissão para ter seus direitos, faltando ao trabalho e reduzindo sua produção por desídia? A saúde física e mental são itens importantes e devem ser tratados com prioridade. Tente uma recolocação no mercado de trabalho para depois pedir demissão. Sua família agradecerá e se orgulhará por você estar bem, tranquilo e em paz.

Já a rescisão indireta deve ser utilizada, judicialmente, quando o contrato de trabalho não está sendo cumprido (há atrasos ou falta de recolhimento do FGTS, por exemplo), o local de trabalho é hostil e/ou ocorre assédio, entre outras situações (art. 483, da CLT). Porém, quando do pedido de rescisão indireta (ou "justa causa" do empregado à empresa), duas situações podem ocorrer: 1) a sentença decidir pela rescisão indireta, dando ao empregado o direito de receber todos os direitos trabalhistas, como se demitido fosse, além de uma possivel reparação por danos morais e/ou materiais, conforme o caso; e 2) a sentença for desfavorável ao empregado, considerando como se fosse uma rescisão por pedido de demissão - esse resultado, inclusive, é muito comum, quando não é dado atenção as provas existentes.

Também, na rescisão indireta, há duas situações que o empregado deve ser orientado, quando do ajuizamento da ação: 1) opção de não comparecer mais ao trabalho, após o ajuizamento da ação - em alguns casos, os empregadores podem decidir pela justa causa em razão do abandono (após 30 dias), o que é facilmente anulável, pois conflita com o ajuizamento da ação, tornando sem efeito a justa causa; e 2) o empregado continua trabalhando normalmente e, em audiência, pode ser acordado sobre a permanência ou não no emprego - se o empregador decidir pela demissão, em razão da ação trabalhista, há a possibilidade de se pedir indenização por demissão discriminatória, utilizando-se uma palavra mais adequada e compreensível.

Portanto, quando conversar com um especialista em Direito do Trabalho, espere que essas situações sejam abordadas e somente após decida sobre o risco da rescisão indireta, inclusive, sobre sua situação pessoal e profissional no atual emprego. O profissional deve aconselhar (minha opinião) sobre a possibilidade do possível cliente pedir demissão, tratando àquela pessoa a sua frente, não como alguém que poderá dar um retorno financeiro (honorários), mas como uma pessoa que precisa da sua ajuda, da sua experiência, para poder decidir sozinho ou com a sua família se ajuíza ou não uma ação trabalhista.

É possível a Usucapião de 30 Dias?

Sim, é possível nos casos de posse continuada, quando atual comprador adquiriu de outro - ou outros - que possuia a posse por 5, 10 ou 15 anos, de forma mansa, pacífica e ininterrupta por todo o período (art. 1.243 do Código Civil), ou seja, não importa o tempo de posse do atual morador, desde que a soma das posses dos antecessores formem o tempo mínimo necessário para usucapir.

Imóvel Rural: IPTU ou ITR?

Surgiram dúvidas quanto ao imposto a ser recolhido, quando consta na registro de Imóveis que o imóvel é rural, mas está localizado no perímetro urbano do município e este, por sua vez, cobra IPTU.

No Rio Grande do Sul e em alguns Estados, se o imóvel rural é destinado a exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agro-industrial, o imposto devido é o ITR. No entanto, se o imóvel não possui as mencionadas atividades, então o imposto devido é o IPTU, conforme diversas decisões judiciais neste sentido, inclusive, do Superior Tribunal de Justiça (STJ).