Inventário pode suspender a usucapião?

O inventário em si não suspende o processo de usucapião, mas pode ter um impacto na sua tramitação. A usucapião é um processo judicial no qual alguém busca adquirir a propriedade de um bem imóvel através da posse contínua, pacífica e ininterrupta por um determinado período de tempo.

Durante o inventário, que é o processo de apuração e partilha dos bens deixados por uma pessoa falecida, pode haver a suspensão do curso da ação de usucapião. Isso ocorre porque, durante o inventário, os bens do falecido estão em processo de divisão entre os herdeiros, e a propriedade ainda não foi definitivamente irrevogável para cada um deles.

Essa suspensão geralmente ocorre para evitar que haja uma eventual transferência de propriedade durante o inventário que possa prejudicar os direitos dos herdeiros legítimos. Assim, o processo de usucapião é interrompido até que o inventário seja concluído e os bens sejam devidamente partilhados entre os herdeiros até ou que sejam tomados como devidas providências legais para que a usucapião possa ser atendido.

Usucapião é invasão?

Após algumas postagens nas redes sociais, surgiram algumas críticas, dando a entender que a usucapião seria uma forma errada de adquirir um imóvel, em razão do esforço do proprietário em adquirir e outra pessoa ter a posse sem esforço, sem dinheiro, entre outras situações descritas.

Pois bem, a usucapião não é nada disso. Embora pareça que o proprietário abandonou seu imóvel, na realidade o mais comum é o proprietário vender o imóvel através de contrato de compra e venda ou até o fazer com escritura pública. O que ocorre, constantemente, é o comprador tentar averbar a compra no cartório de registro de imóveis de sua cidade e identificar que terá um gasto que não poderá, naquele momento, pagar, assim como, terá que pagar o imposto estadual (ITCD), além de estar com o IPTU em dia, ou seja, acaba desistindo de averbar na matrícula do imóvel.

Com o passar do tempo, este comprador acaba vendendo para um terceiro através de contrato de compra e venda, porque não pode fazer a escritura pública de venda e, muito menos, averbar na matrícula e, assim, sucessivamente, vão comprando e vendendo sem registrar no cartório de registro de imóveis, até chegar um momento que alguém quer regularizar. Diante da cadeia de compras e vendas, dificilmente, o último comprador conseguirá que o proprietário original, que consta na matrícula, transfira diretamente a ele, seja porque não foi a este que foi realizada a venda, seja por falecimento do proprietário, cabendo, então, a usucapião como única solução.

O imóvel deve ter um fim social (Art. 5º, inciso XXII), da Constituição Federal) que é a moradia e/ou a produção, resultando essa em renda para família. Abandonar o imóvel por anos é uma demonstração de desinteresse pelo bem, devendo, neste caso, que seja vendido, arrendado, locado, doado, ou aguardar uma sentença que o desaproprie em nome de terceiros.

Por fim, o mencionado fim social significa que deve ser utilizado em prol dos interesses da sociedade, e não apenas dos proprietários.

Algumas Medidas para Evitar a Usucapião

O processo de usucapião é uma forma legal de adquirir a propriedade de um imóvel através da posse contínua e ininterrupta por um determinado período de tempo, estabelecido pela lei de cada país. Se você deseja evitar o processo de usucapião, existem algumas medidas que podem ser tomadas:

Comunicação com o possuidor: Se você tiver conhecimento de que alguém está ocupando seu imóvel sem sua permissão, é importante entrar em contato com essa pessoa o mais rápido possível. Às vezes, a ocupação pode ser resultado de um mal-entendido ou falta de conhecimento sobre a propriedade. Uma comunicação clara pode resolver o problema antes que ele se transforme em um caso de usucapião.

Notificação legal: Se uma comunicação amigável não resolver a situação, você pode considerar enviar uma notificação formal por escrito, informando ao ocupante que ele está ocupando ilegalmente sua propriedade e pedindo que ele desocupe o imóvel. Essa notificação pode ser enviada por um advogado para ter mais peso legal.

Ações judiciais: Se a comunicação e a notificação não produzirem resultados positivos, pode ser necessário tomar medidas legais para proteger seus direitos de propriedade. Consulte um advogado especializado para orientação sobre as ações processuais que você pode tomar para evitar a usucapião.

Registro e monitoramento adequado: É fundamental manter um registro atualizado e preciso dos documentos relacionados à sua propriedade, incluindo escrituras, títulos de propriedade e outros documentos legais. Além disso, monitore regularmente o estado de suas propriedades para identificar qualquer ocupação não autorizada o mais cedo possível.

Uso regular e manutenção: O uso regular e a manutenção da propriedade podem ajudar a demonstrar sua posse efetiva e contínua. Certifique-se de visitar e usar a propriedade regularmente, bem como realizar a manutenção necessária, como cuidados e pagamentos de impostos e taxas, para fortalecer sua posição como proprietário legítimo.

Área Verde - REURB

Diante de dúvidas constantes sobre o assunto, se esclarece: área verde não pode sofrer a usucapião, em razão de ser área pública. Alguns municípios têm projetos em andamento, os quais são denominados de REURB com o objetivo de regularizar áreas já habitadas.

 

Usucapião em Área Menor que o Módulo Rural. Possibilidade.

No passado, se chegou a discutir da impossibilidade de usucapir uma área menor que o módulo rural, em razão do INCRA estabelecer, junto com Estados e Municípios, qual a fração mínima considerada para o módulo rural.

O artigo 191, da Constituição Federal, determina o limite de área para a usucapião de 5 anos (50 hectares), mas não limita área mínima. Porém, diante das controvérsias existentes com relação ao módulo rural, que varia entre 2 a 5 hectares, já há decisões judiciais, inclusive do STJ, que não há área mínima rural para usucapião, observando, entretanto, que a área de posse deve ser suficiente para moradia e produção, ainda que para a própria subsistência.

A Usucapião Coletiva

A usucapião coletiva é um instituto jurídico que tem ganho cada vez mais importância no cenário da regularização fundiária. Trata-se de uma modalidade de usucapião que permite a aquisição da propriedade de determinado imóvel por um grupo de pessoas que o ocupam de forma coletiva, desde que preenchidos os requisitos legais.

Esse tipo de usucapião busca reconhecer e garantir os direitos daqueles que ocupam áreas urbanas de forma coletiva, muitas vezes em situações de vulnerabilidade socioeconômica. É uma forma de assegurar o direito à moradia digna e regularizar a posse daqueles que, por diversas circunstâncias, não possuíam uma escritura formal de propriedade.

Para que a usucapião coletiva seja reconhecida, é necessário comprovar a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel por um período determinado de tempo de acordo com a legislação em vigor. Além disso, é preciso demonstrar que a área é utilizada para a moradia de diversas famílias que se unem em um esforço conjunto para garantir sua permanência no local.

A usucapião coletiva é uma ferramenta importante para promover a regularização fundiária, a inclusão social e a dignidade das pessoas. Ao reconhecer a posse coletiva, permite-se que as famílias tenham acesso à segurança jurídica, ao direito à propriedade e, consequentemente, à possibilidade de melhorias nas condições de vida.

Cabe ressaltar que a usucapião coletiva é um processo complexo, que envolve a análise de diversos elementos jurídicos e fáticos. É fundamental contar com a assessoria de um advogado especializado em regularização de imóveis para garantir que todos os procedimentos sejam realizados corretamente e os direitos das pessoas sejam celebrados.

A usucapião coletiva representa um avanço no reconhecimento dos direitos das comunidades e na busca pela justiça social. Ao regularizar as ocupações coletivas, proporciona-se o fortalecimento das comunidades, a melhoria das condições de vida e o exercício pleno da cidadania.

Área Verde e a Usucapião

Umas das consultas mais realizadas trata da possibilidade de regularizar um terreno em área verde, através de usucapião ou escriturar para posterior averbação no cartório de registro de imóveis.

No entanto, é importante ressaltar que a usucapião de áreas verdes pode ser um tema complexo e variar de acordo com a legislação e as normas específicas de cada município, estado ou país. Em geral, as áreas verdes são consideradas bens públicos destinados à preservação ambiental e ao uso coletivo, sendo protegidas por normas específicas de preservação ambiental.

Segundo a Constituição Federal (art.183, § 3º), "os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião" e, da mesma forma, a Súmula 340 do STF trata da mesma situação: "Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião".

Segundo a Lei Federal nº 13.465/2017, que criou a REURB - conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais  e à titulação de seus ocupantes - para a regularizar as ocupações, mediante cadastro prévio dos moradores, o que, normalmente, é realizado pelo município. Porém, é muito comum, uma pessoa possuir um imóvel em área verde e vender, através de um contrato público de compra e venda - que não é uma escritura - a um terceiro que, após, tem o interesse de regularizar o imóvel, o que não é permitido por lei.

O mesmo ocorre com um posseiro, que mora há décadas no mesmo local, ter a intenção de regularizar o imóvel, o que não é permitido. Mesmo assim, surge as seguintes dúvidas de quem detém a posse em área verde: a) se eu pago IPTU, então não é área verde, ou 2) se tem fornecimento de água e energia elétrica, então não é área verde.

De uma forma simples, pode se dizer que o IPTU é cobrado de qualquer ocupante de uma área, inclusive, uma pessoa, que loca um imóvel, pode ser responsável pelo pagamento do IPTU. Quanto ao fornecimento de água e energia elétrica, as concessionárias cobram pela utilização dos seu serviços, não importando quem seja o proprietário e, sim, quem utiliza o serviço, mediante cadastro.

Em qualquer outra ocupação de área privada, o IPTU e os pagamentos pelos serviços das concessionárias, servirão como prova de posse, entre outras provas, inclusive, de testemunhas.

Por fim, havendo dúvidas se o imóvel pertence a uma área verde (pública) ou privada, basta se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis do município e pedir uma certidão da matrícula, informando o endereço completo.

Obs.: tendo o número da matrícula, a emissão de certidão pode ser obtida pela internet, no site:

https://registradores.onr.org.br/ConsultaTaxas/frmConsultaTaxas.aspx?from=vm

Ações Possessórias

As ações possessórias são ações julgadas que visam proteger a posse de um bem, ou seja, o direito de uma pessoa de ter a posse física de algo. Existem três tipos principais de ações possessórias:

Interdito proibitório: Essa ação é utilizada para impedir que alguém seja privado da posse de um bem. É acionada quando há uma ameaça de turbação (perturbação) ou esbulho (privar da posse). O objetivo é obter uma decisão judicial que proíba a outra parte de praticar qualquer ato que possa comprometer a posse.

Manutenção de posse: Essa ação é utilizada quando alguém está turvado (perturbado) na posse de um bem, ou seja, quando há uma interferência na posse, mas ainda não houve uma privação completa. A finalidade dessa ação é obter uma decisão judicial que assegura a manutenção da posse, restabelecendo o estado anterior à turbação.

Reintegração de posse: Essa ação é utilizada quando alguém é esbulhado (privado) da posse de um bem, ou seja, quando há uma perda total da posse. O objetivo dessa ação é obter uma decisão judicial que determine a reintegração do possuidor na posse do bem, restituindo-o ao estado anterior ao esbulho.

É importante ressaltar que essas ações são legais para proteger a posse e não a propriedade. Caso haja uma disputa sobre a propriedade do bem, isso deverá ser discutido em uma ação própria.

Posse Continuada na Usucapião

As posses anteriores podem ser consideradas para a usucapião. Isso significa que, se um imóvel foi ocupado por diferentes pessoas ao longo do tempo, a soma dessas posses pode ser levada em conta para atingir o prazo mínimo exigido por lei para aquisição da propriedade por usucapião.

Exemplo: o imóvel de 400m² pertence a Urbanizadora X Ltda. que vendeu a João Silva e foi quitado integralmente. João não providenciou a escritura e vendeu a José com um contrato de compra e venda. José morou por 6 anos no imóvel e vendeu, também,por contrato de compra e venda a Paulo, que morou por mais 6 anos e vendeu a Joaquim, que mora há 4 anos no imóvel, e agora quer regularizar, mas a Urbanizadora X Ltda., a proprietária do imóvel, não existe mais. Resta a Joaquim ajuizar ação de usucapião judicial ou extrajudicial, devendo comprovar, com as cópias dos contratos anteriores de compra e venda, que as posses somam 16 anos - podem ser utilizados outros tipos de prova.

Na contagem de posses anteriores não se aplica, quando o proprietário reside no endereço - exemplo do filho que sempre morou com os pais (proprietários). Neste caso, a contagem da posse começa a contar a partir do falecimento dos pais.

Sonho x Custas na Regularização de Imóveis

O sonho de regularizar um imóvel, seja por adjudicação compulsória, seja por usucapião, entre outras formas, esbarra no custo financeiro com impostos, taxas e, principalmente, os honorários do agrimensor (no caso da necessidade de fazer planta e emitir memorial descritivo) e dos advogados que cuidarão de todo o trâmite processual, judicial ou extrajudicial.

Regularizar um imóvel é um benefício social ao próprio possuidor da propriedade, pois, além de legalizar,  trazendo segurança jurídica, valoriza o imóvel, entre outros benefícios (empréstimos, financiamentos, etc.) e não pode as custas adiar o sonho de ter o seu nome registrado na matrícula do imóvel.

Por esta razão, os advogados, assim como outros profissionais, cobram honorários pelo seu conhecimento, pela experiência e pelo investimento financeiro que os transformaram em especialistas em uma determinada área, mas também sabem da dificuldade financeira que muitos passam e, por esses motivos, alguns profissionais cobram honorários fixos, parcelados, em valores que não comprometam a sobrevivência do cliente e da sua família, quando há o interesse em regularizar o imóvel.

Portanto, converse sempre com o corretor de imóveis, engenheiro, arquiteto, topógrafo, advogado, entre outros, sobre a possibilidade de parcelar os honorários, pois todos têm interesse em resolver a sua situação patrimonial.

Além disso, os impostos estaduais ou municipais podem ser fracionados ou parcelados, na forma da legislação local.

O ITCD no Processo de Inventário (Judicial ou Extrajudicial)

O ITCD (Imposto sobre Transmissão Causa mortis e Doação) é um imposto estadual, que varia de valor de Estado para Estado. Normalmente, deve ser pago à vista para concluir o processo de inventário. Porém, em alguns Estados há a possibilidade de parcelamento; no Estado do Rio Grande do Sul, não.

A secretaria Estadual do Estado do Rio Grande do Sul informa que não é possível o parcelamento, exceto se o valor devido estiver em dívida ativa. No entanto, permite que o valor do imposto seja fracionado em até 10 guias, cujo o valor não poderá ser menor que R$ 1.000,00 cada uma, podendo ter valores diferentes entre as guias (Ex.: a primeira guia de R$ 1.100,00, a segunda de R$ 1.500,00, a próxima de R$ 1.200,00, assim, sucessivamente, até o pagamento total do imposto). Também não há data fixa para cada guia, observando que, se haver saldo ao final de cada ano, incidirá atualização monetária pela variação da UPF-RS sobre o saldo.

Ainda, no caso de pagamento fracionado, enquanto não houver a quitação total, não será disponibilizada a certidão de situação fiscal, documento necessário para dar continuidade ao inventário.

Processo de Usucapião na Justiça é Demorado?

A demora para encerrar uma ação de usucapião é algo inevitável, considerando a quantidade de processos, poucos servidores do judiciário, entre outros motivos. Há, ainda, o tempo para publicação de edital, de citação dos governos e se não houver contestação de algum interessado na área ou até do próprio proprietário do imóvel. Porém, quando se conhece todos os procedimentos que envolvem a usucapião, é possível adiantar todas as fases processuais com informações e documentos, inclusive, o especialista acompanha o profissional que vai elaborar a planta e o memorial descritivo - se necessário o relatório topográfico - pois, durante a medição, o advogado pode apurar outras informações que serão necessárias, futuramente.

Obviamente, a usucapião em cartório (extrajudicial) tem mais celeridade, embora as custas devem ser pagas ao final ou em cada fase do andamento do processo administrativo, ao contrário do processo judicial que, dependendo da renda mensal do autor do processo, poderá não haver custas processuais.

Documentos para o Inventário

 Para iniciar o inventário de forma adequada, é importante reunir os seguintes documentos:

- Certidão de óbito.

- Documentos de identificação do falecido: RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento, passaporte, carteira de motorista, entre outros.

- Certidões de propriedade de bens imóveis: são documentos que comprovam a propriedade dos imóveis registrados em nome do falecido. Isso pode incluir escrituras, matrículas atualizadas, contratos de compra e venda, entre outros.

- Documentos de propriedade de veículos: Certificados de registro e licenciamento de veículos (CRLV), documentos de transferência de propriedade, contratos de financiamento, se aplicável.

- Extratos bancários: extratos bancários atualizados de todas as contas do falecido, incluindo contas correntes, poupanças, investimentos, entre outros.

- Documentos de dívidas e obrigações financeiras: informações sobre empréstimos, financiamentos, dívidas de cartão de crédito, contratos de leasing, hipotecas, entre outros.

- Documentos de investimentos: Inclua informações sobre ações, títulos, fundos de investimento, aplicações financeiras, entre outros.

- Testamento e codicilos: Se o falecido tiver deixado um testamento ou codicilos, é importante obter esses documentos para saber como a divisão dos bens deve ser feita.

- Documentos de herdeiros/cônjuge: documentos de identificação dos herdeiros e/ou cônjuge, como RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento.

- Procuração ou mandato: caso algum herdeiro ou representante legal do falecido não possa comparecer pessoalmente ao inventário, será necessário apresentar a procuração ou mandato que autorize a representação.

É sempre recomendado buscar orientação de um advogado especializado em inventários para garantir que todos os documentos necessários sejam obtidos e apresentados corretamente.

Obs.1: os extratos bancários e qualquer outro tipo de extrato, que envolvam as instituições financeiras, deverão ser solicitados pelo inventariante, cônjuge ou herdeiro, nomeado para representar no inventário.

Obs.2: alguns documentos (testamento, certidões de imóveis, nascimento, casamento, etc.) poderão ser obtidos via internet.

Obs.3: outros documentos serão juntados ao inventário, tais como: certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais, entre outros.