A Usucapião Coletiva

A usucapião coletiva é um instituto jurídico que tem ganho cada vez mais importância no cenário da regularização fundiária. Trata-se de uma modalidade de usucapião que permite a aquisição da propriedade de determinado imóvel por um grupo de pessoas que o ocupam de forma coletiva, desde que preenchidos os requisitos legais.

Esse tipo de usucapião busca reconhecer e garantir os direitos daqueles que ocupam áreas urbanas de forma coletiva, muitas vezes em situações de vulnerabilidade socioeconômica. É uma forma de assegurar o direito à moradia digna e regularizar a posse daqueles que, por diversas circunstâncias, não possuíam uma escritura formal de propriedade.

Para que a usucapião coletiva seja reconhecida, é necessário comprovar a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel por um período determinado de tempo de acordo com a legislação em vigor. Além disso, é preciso demonstrar que a área é utilizada para a moradia de diversas famílias que se unem em um esforço conjunto para garantir sua permanência no local.

A usucapião coletiva é uma ferramenta importante para promover a regularização fundiária, a inclusão social e a dignidade das pessoas. Ao reconhecer a posse coletiva, permite-se que as famílias tenham acesso à segurança jurídica, ao direito à propriedade e, consequentemente, à possibilidade de melhorias nas condições de vida.

Cabe ressaltar que a usucapião coletiva é um processo complexo, que envolve a análise de diversos elementos jurídicos e fáticos. É fundamental contar com a assessoria de um advogado especializado em regularização de imóveis para garantir que todos os procedimentos sejam realizados corretamente e os direitos das pessoas sejam celebrados.

A usucapião coletiva representa um avanço no reconhecimento dos direitos das comunidades e na busca pela justiça social. Ao regularizar as ocupações coletivas, proporciona-se o fortalecimento das comunidades, a melhoria das condições de vida e o exercício pleno da cidadania.

Área Verde e a Usucapião

Umas das consultas mais realizadas trata da possibilidade de regularizar um terreno em área verde, através de usucapião ou escriturar para posterior averbação no cartório de registro de imóveis.

No entanto, é importante ressaltar que a usucapião de áreas verdes pode ser um tema complexo e variar de acordo com a legislação e as normas específicas de cada município, estado ou país. Em geral, as áreas verdes são consideradas bens públicos destinados à preservação ambiental e ao uso coletivo, sendo protegidas por normas específicas de preservação ambiental.

Segundo a Constituição Federal (art.183, § 3º), "os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião" e, da mesma forma, a Súmula 340 do STF trata da mesma situação: "Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião".

Segundo a Lei Federal nº 13.465/2017, que criou a REURB - conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais  e à titulação de seus ocupantes - para a regularizar as ocupações, mediante cadastro prévio dos moradores, o que, normalmente, é realizado pelo município. Porém, é muito comum, uma pessoa possuir um imóvel em área verde e vender, através de um contrato público de compra e venda - que não é uma escritura - a um terceiro que, após, tem o interesse de regularizar o imóvel, o que não é permitido por lei.

O mesmo ocorre com um posseiro, que mora há décadas no mesmo local, ter a intenção de regularizar o imóvel, o que não é permitido. Mesmo assim, surge as seguintes dúvidas de quem detém a posse em área verde: a) se eu pago IPTU, então não é área verde, ou 2) se tem fornecimento de água e energia elétrica, então não é área verde.

De uma forma simples, pode se dizer que o IPTU é cobrado de qualquer ocupante de uma área, inclusive, uma pessoa, que loca um imóvel, pode ser responsável pelo pagamento do IPTU. Quanto ao fornecimento de água e energia elétrica, as concessionárias cobram pela utilização dos seu serviços, não importando quem seja o proprietário e, sim, quem utiliza o serviço, mediante cadastro.

Em qualquer outra ocupação de área privada, o IPTU e os pagamentos pelos serviços das concessionárias, servirão como prova de posse, entre outras provas, inclusive, de testemunhas.

Por fim, havendo dúvidas se o imóvel pertence a uma área verde (pública) ou privada, basta se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis do município e pedir uma certidão da matrícula, informando o endereço completo.

Obs.: tendo o número da matrícula, a emissão de certidão pode ser obtida pela internet, no site:

https://registradores.onr.org.br/ConsultaTaxas/frmConsultaTaxas.aspx?from=vm

Ações Possessórias

As ações possessórias são ações julgadas que visam proteger a posse de um bem, ou seja, o direito de uma pessoa de ter a posse física de algo. Existem três tipos principais de ações possessórias:

Interdito proibitório: Essa ação é utilizada para impedir que alguém seja privado da posse de um bem. É acionada quando há uma ameaça de turbação (perturbação) ou esbulho (privar da posse). O objetivo é obter uma decisão judicial que proíba a outra parte de praticar qualquer ato que possa comprometer a posse.

Manutenção de posse: Essa ação é utilizada quando alguém está turvado (perturbado) na posse de um bem, ou seja, quando há uma interferência na posse, mas ainda não houve uma privação completa. A finalidade dessa ação é obter uma decisão judicial que assegura a manutenção da posse, restabelecendo o estado anterior à turbação.

Reintegração de posse: Essa ação é utilizada quando alguém é esbulhado (privado) da posse de um bem, ou seja, quando há uma perda total da posse. O objetivo dessa ação é obter uma decisão judicial que determine a reintegração do possuidor na posse do bem, restituindo-o ao estado anterior ao esbulho.

É importante ressaltar que essas ações são legais para proteger a posse e não a propriedade. Caso haja uma disputa sobre a propriedade do bem, isso deverá ser discutido em uma ação própria.

Posse Continuada na Usucapião

As posses anteriores podem ser consideradas para a usucapião. Isso significa que, se um imóvel foi ocupado por diferentes pessoas ao longo do tempo, a soma dessas posses pode ser levada em conta para atingir o prazo mínimo exigido por lei para aquisição da propriedade por usucapião.

Exemplo: o imóvel de 400m² pertence a Urbanizadora X Ltda. que vendeu a João Silva e foi quitado integralmente. João não providenciou a escritura e vendeu a José com um contrato de compra e venda. José morou por 6 anos no imóvel e vendeu, também,por contrato de compra e venda a Paulo, que morou por mais 6 anos e vendeu a Joaquim, que mora há 4 anos no imóvel, e agora quer regularizar, mas a Urbanizadora X Ltda., a proprietária do imóvel, não existe mais. Resta a Joaquim ajuizar ação de usucapião judicial ou extrajudicial, devendo comprovar, com as cópias dos contratos anteriores de compra e venda, que as posses somam 16 anos - podem ser utilizados outros tipos de prova.

Na contagem de posses anteriores não se aplica, quando o proprietário reside no endereço - exemplo do filho que sempre morou com os pais (proprietários). Neste caso, a contagem da posse começa a contar a partir do falecimento dos pais.

Sonho x Custas na Regularização de Imóveis

O sonho de regularizar um imóvel, seja por adjudicação compulsória, seja por usucapião, entre outras formas, esbarra no custo financeiro com impostos, taxas e, principalmente, os honorários do agrimensor (no caso da necessidade de fazer planta e emitir memorial descritivo) e dos advogados que cuidarão de todo o trâmite processual, judicial ou extrajudicial.

Regularizar um imóvel é um benefício social ao próprio possuidor da propriedade, pois, além de legalizar,  trazendo segurança jurídica, valoriza o imóvel, entre outros benefícios (empréstimos, financiamentos, etc.) e não pode as custas adiar o sonho de ter o seu nome registrado na matrícula do imóvel.

Por esta razão, os advogados, assim como outros profissionais, cobram honorários pelo seu conhecimento, pela experiência e pelo investimento financeiro que os transformaram em especialistas em uma determinada área, mas também sabem da dificuldade financeira que muitos passam e, por esses motivos, alguns profissionais cobram honorários fixos, parcelados, em valores que não comprometam a sobrevivência do cliente e da sua família, quando há o interesse em regularizar o imóvel.

Portanto, converse sempre com o corretor de imóveis, engenheiro, arquiteto, topógrafo, advogado, entre outros, sobre a possibilidade de parcelar os honorários, pois todos têm interesse em resolver a sua situação patrimonial.

Além disso, os impostos estaduais ou municipais podem ser fracionados ou parcelados, na forma da legislação local.

O ITCD no Processo de Inventário (Judicial ou Extrajudicial)

O ITCD (Imposto sobre Transmissão Causa mortis e Doação) é um imposto estadual, que varia de valor de Estado para Estado. Normalmente, deve ser pago à vista para concluir o processo de inventário. Porém, em alguns Estados há a possibilidade de parcelamento; no Estado do Rio Grande do Sul, não.

A secretaria Estadual do Estado do Rio Grande do Sul informa que não é possível o parcelamento, exceto se o valor devido estiver em dívida ativa. No entanto, permite que o valor do imposto seja fracionado em até 10 guias, cujo o valor não poderá ser menor que R$ 1.000,00 cada uma, podendo ter valores diferentes entre as guias (Ex.: a primeira guia de R$ 1.100,00, a segunda de R$ 1.500,00, a próxima de R$ 1.200,00, assim, sucessivamente, até o pagamento total do imposto). Também não há data fixa para cada guia, observando que, se haver saldo ao final de cada ano, incidirá atualização monetária pela variação da UPF-RS sobre o saldo.

Ainda, no caso de pagamento fracionado, enquanto não houver a quitação total, não será disponibilizada a certidão de situação fiscal, documento necessário para dar continuidade ao inventário.

Processo de Usucapião na Justiça é Demorado?

A demora para encerrar uma ação de usucapião é algo inevitável, considerando a quantidade de processos, poucos servidores do judiciário, entre outros motivos. Há, ainda, o tempo para publicação de edital, de citação dos governos e se não houver contestação de algum interessado na área ou até do próprio proprietário do imóvel. Porém, quando se conhece todos os procedimentos que envolvem a usucapião, é possível adiantar todas as fases processuais com informações e documentos, inclusive, o especialista acompanha o profissional que vai elaborar a planta e o memorial descritivo - se necessário o relatório topográfico - pois, durante a medição, o advogado pode apurar outras informações que serão necessárias, futuramente.

Obviamente, a usucapião em cartório (extrajudicial) tem mais celeridade, embora as custas devem ser pagas ao final ou em cada fase do andamento do processo administrativo, ao contrário do processo judicial que, dependendo da renda mensal do autor do processo, poderá não haver custas processuais.

Documentos para o Inventário

 Para iniciar o inventário de forma adequada, é importante reunir os seguintes documentos:

- Certidão de óbito.

- Documentos de identificação do falecido: RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento, passaporte, carteira de motorista, entre outros.

- Certidões de propriedade de bens imóveis: são documentos que comprovam a propriedade dos imóveis registrados em nome do falecido. Isso pode incluir escrituras, matrículas atualizadas, contratos de compra e venda, entre outros.

- Documentos de propriedade de veículos: Certificados de registro e licenciamento de veículos (CRLV), documentos de transferência de propriedade, contratos de financiamento, se aplicável.

- Extratos bancários: extratos bancários atualizados de todas as contas do falecido, incluindo contas correntes, poupanças, investimentos, entre outros.

- Documentos de dívidas e obrigações financeiras: informações sobre empréstimos, financiamentos, dívidas de cartão de crédito, contratos de leasing, hipotecas, entre outros.

- Documentos de investimentos: Inclua informações sobre ações, títulos, fundos de investimento, aplicações financeiras, entre outros.

- Testamento e codicilos: Se o falecido tiver deixado um testamento ou codicilos, é importante obter esses documentos para saber como a divisão dos bens deve ser feita.

- Documentos de herdeiros/cônjuge: documentos de identificação dos herdeiros e/ou cônjuge, como RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento.

- Procuração ou mandato: caso algum herdeiro ou representante legal do falecido não possa comparecer pessoalmente ao inventário, será necessário apresentar a procuração ou mandato que autorize a representação.

É sempre recomendado buscar orientação de um advogado especializado em inventários para garantir que todos os documentos necessários sejam obtidos e apresentados corretamente.

Obs.1: os extratos bancários e qualquer outro tipo de extrato, que envolvam as instituições financeiras, deverão ser solicitados pelo inventariante, cônjuge ou herdeiro, nomeado para representar no inventário.

Obs.2: alguns documentos (testamento, certidões de imóveis, nascimento, casamento, etc.) poderão ser obtidos via internet.

Obs.3: outros documentos serão juntados ao inventário, tais como: certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais, entre outros.

 

As Vantagens do e-Notariado

 Para que serve o e-Notariado? Com acesso via celular, você pode assinar diversos documentos, sem necessitar se deslocar até um cartório de notas. 

Quais os documentos que podem ser assinados de forma virtual? Procuração pública, escritura pública, ata notarial, escritura de compra e venda, divórcio, inventário, testamento, pacto antenupcial, reconhecimento de paternidade,  emancipação de menores, alienação fiduciária, usucapião, doação, autenticação de documentos, entre outros (obs.: o reconhecimento de firma por semelhança ainda não está disponível).

Como proceder para assinar virtualmente? A emissão do certificado e-Notariado é gratuita e tem validade de dois anos, instalado em seu celular. O certificado pode ser emitido em Cartório de Notas (verifique quais cartórios estão disponibilizando o serviço em sua cidade), com um documento de identidade e comprovante de endereço ou pela plataforma e-Notariado, através de vídeoconferência.

Com seu certificado digital, basta fazer login no e-Notariado, escolher o serviço desejado e agendar sua vídeoconferência.

Fonte: https://www.e-notariado.org.br/notary

Segunda Via da Certidão de Nascimento, Casamento e Óbito

De qualquer lugar, você pode pedir uma segunda via da certidão de nascimento, casamento ou de óbito, bastando acessar o site "crccidadão" ou copie e cole em seu navegador: https://crccidadao.com.br/crcCidadao/certidao.

O pagamento é feito por boleto bancário ou PIX.

Como conseguir a certidão da matrícula do imóvel pela internet.

Existem vários sites que realizam esse tipo de serviço. Porém, na minha opinião, o mais confiável, inclusive, em valor, é o site https://registradores.onr.org.br/ConsultaTaxas/frmConsultaTaxas.aspx?from=vm. (copie cole no seu navegador ou consulte nos sites de pesquisas pela palavra "registradores").

O custo para emissão no Estado do Rio Grande do Sul, por exemplo, gira em torno de R$ 25,00 para visualizar a matrícula, a qual não possui validade jurídica, mas é possivel consultar todos os dados do imóvel de forma atualizada. Já a matrícula digital com valor jurídico custa em torno de R$ 80,00.

Os pagamentos das taxas são realizados através de compra de créditos, que podem ser pagos via PIX ou cartão de crédito.

Acesse o site para maiores informações.

Honorários Advocatícios na Regularização de Imóveis

Quando se fala em regularização de imóveis, é natural que surja dúvida sobre os honorários advocatícios envolvidos nesse processo. Afinal, como garantir seus direitos sem gastar uma fortuna?

Em primeiro lugar, é importante destacar que os honorários advocatícios podem variar, dependendo da complexidade do caso e da experiência do profissional escolhido. Porém, muitos advogados negociam com diferentes opções de pagamento, como honorários fixos, parcelados ou até mesmo com o acordos de percentual sobre o valor do imóvel regularizado. 

Além disso, é fundamental buscar profissionais especializados em regularização de imóveis (usucapião, "contratos de gaveta", reintegração ou manutenção de posse, etc.), pois eles têm conhecimento específico e podem agilizar o processo. A escolha de um advogado competente pode ser um investimento inteligente, gerando economia a longo prazo.

Outro aspecto importante é buscar orientação jurídica desde o início do processo, para evitar erros que possam gerar gastos extras. Com um advogado ao seu lado, você terá um direcionamento adequado e poderá tomar decisões mais difíceis, evitando custos desnecessários e garantindo a eficiência do processo.

É essencial lembrar que a usucapião, por exemplo, é uma oportunidade de conquistar a propriedade de forma legal e econômica. Com seu planejamento e orientação jurídica adequada, você poderá garantir seus direitos sem comprometer suas finanças.

Portanto, não se deixe assustar pelos honorários advocatícios na regularização de imóveis. Com auxílio de um advogado especializado, você estará investindo em sua segurança e tranquilidade, sem abrir mão de um resultado favorável.

Matrícula ou Transcrição do Imóvel

A primeira imagem se refere ao modelo atual de uma matrícula de imóvel, enquanto a segunda retrata o modelo utilizado até 1976. A atual descreve, detalhadamente, os dados do imóvel, com ou sem construção (benfeitorias), além dos dados do proprietário e a situação do imóvel, se livre e desembaraçado ou se possui alguma restrição financeira ou judicial, por exemplo.

Esses são os únicos documentos que comprovam a propriedade de um imóvel, ou seja, não basta ter um contrato de compra e venda ou uma escritura, se não possuir o registro no cartório de registro de imóveis. Não havendo registro do real proprietário, o imóvel poderá ser penhorado, leiloado, hipotecado, etc.