Área de Usucapião e o Plano Diretor do Município

No plano diretor de um município, é um estabelecido uma metragem mínima para um terreno urbano ou rural. Na semana passada, surgiu a seguinte pergunta por um profissional que trabalha com medições de áreas, elaborando planta e memorial descritivo para regularização de imóveis: se o plano diretor do município estabelece, por exemplo, que um terreno urbano não pode medir menos que 200m², então não se pode fazer a usucapião de uma área menor, certo?

Respondi que sim, é possível. Não satisfeito, me questionou a base legal para esta afirmação.

Esse assunto, aliás, já foi objeto de minhas postagens no passado. O art. 1.240, do Código Civil, e o art.183, da Constituição Federal, estabelecem que, aquele que possuir imóvel com até 250m², poderá adquirir o domínio. Então, a resposta está na palavra "até", ou seja, pode ser realizada a usucapião em área menor, desde que atenda todos os requisitos necessários, como posse, individualização da área, etc.

Obviamente, por se tratar da Constituição Federal, ela é absoluta, superior às leis federais, estaduais e municipais. Acrescenta-se que há diversas decisões judiciais favoráveis neste sentido.

União Estável por Escritura Pública ou Contrato Particular

Quando a união estável é oficializada por escritura pública, em cartório, a dissolução (separação) somente pode ocorrer via cartório ou via judicial. Poderá ser realizada por cartório, quando o casal possui um acordo entre si com relação a eventual partilha de bens ou se não há bens a partilhar e se há, ou não, pagamento de pensão alimenticia para um deles.

Havendo filhos menores de idade ou haja conflitos (litígio) entre o casal, a dissolução somente poderá ocorrer via justiça. Em ambos os casos, é necessária a assistência de um advogado.

É muito comum, no entanto, realizar um contrato particular de união estável somente com o reconhecimento de firmas do casal. Embora também possua efeitos jurídicos, não havendo filhos menores, bens a partilhar e nem pagamento de pensão alimentícia a um deles, a dissolução poderá ser realizada em cartório com contrato particular e com reconhecimento de firmas de ambos. Porém, havendo discordância e filhos menores, mesmo se tratando de um contrato particular, a dissolução somente poderá ocorrer através da justiça. 

Redução de Área para Incluir na Usucapião Especial

Segundo a nossa legislação atual, existem 5 tipos de usucapião: Extraordinária (15 anos), Ordinária (10 anos), Especial Rural e Especial Urbana (05 anos) e Especial Urbana Familiar (02 anos).

Na usucapião especial, de 05 anos, a metragem da área urbana não pode ser superior a 250m² e, na área rural, maior que 50 hectares, além de não possuir outro imóvel e utilizar a área para moradia e/ou que seja produtiva.

Já houve o seguinte questionamento: "Posso dispensar a metragem superior a essa área para encaixar na usucapião de 5 anos?". Por exemplo, um posseiro tem uma área de 255m² ou 50,5 hectares e durante 5 anos morou e/ou produziu na área, a qual está devidamente cercada.

A resposta é não. Inclusive, já houve tentativas desta natureza na justiça e o resultado não foi satisfatório, pois, além de ser ilegal, é imoral. Porém, a pergunta seguinte é: "E como a justiça saberá o tamanho correto?"

Em primeiro lugar, nenhum advogado deve aceitar esse tipo de situação para não ser responsabilizado junto com o cliente - e não há como alegar que confiou na palavra do cliente, porque um especialista, no mínimo, acompanha as medições da área e/ou conversa com os vizinhos, além de outras provas.

Em segundo lugar, tanto o cartório, como a justiça, podem enviar um perito para examinar a área, inclusive, conseguem detectar plantações ou construções recentes no local, inclusive, na alteração da cerca, se for o caso.

Então, não está em jogo a perda de tempo, honorários das pessoas envolvidas na usucapião, mas a manutenção do conhecimento e da responsabilidade ética dos profissionais, que não vem somente da formação técnica, mas da boa educação e exemplos de valores recebidos dos seus pais, de sua família.

Tenham todos uma ótima e excelente semana!

Perfil Profissiográfico Previdenciário (PPP) e Outros

Em uma ação trabalhista, quando se pede o reconhecimento do adicional de insalubridade ou de periculosidade, raramente, se pede, também, que a empresa-reclamada forneça o PPP, documento essencial para recebimento de benefício previdenciário. Se ele servirá ou não para um futuro benefício, é uma outra história. Aliás, algumas sentenças impõe multas se não for entregue o PPP.

Há casos em que o pedido é de reconhecimento de vínculo empregatício - período em que o empregado trabalha sem o devido registro em sua carteira de trabalho. É comum as partes realizarem um acordo em audiência e, às vezes, pagando uma indenização como se autônomo fosse (ou nem isso), evitando de recolher a contribuição previdenciária do período sem registro na carteira ou reduzindo a contribuição e, muitas vezes, o reclamante nem sabe que esse tipo de acordo ocorreu, pensando somente no valor que foi acordado. Somente, quando necessitar de um benefício previdenciário, seja por aposentadoria, seja por auxílio-doença, entre outros, é que ficará sabendo que o período sem registro não foi computado como tempo de contribuição.

Portanto, é necessário que o reclamante seja avisado destas ocorrências, inclusive e principalmente nos casos de reconhecimento de vínculo empregatício, quando devem ser pedidos, também, o PPP, indenização do PIS e do seguro-desemprego (ou as respectivas guias ou, ainda, alvará judicial)

É possível que a planta e o memorial descritivo sejam realizados sem custas?

Na usucapião de bem imóvel é necessário que um profissional (engenheiro, arquiteto, topógrafo, agrimensor) faça a planta e o memorial descritivo, documentos indispensáveis para o ajuizamento da usucapião de terreno - tais documentos não são necessários em caso de apartamentos ou se a contrução da casa, por exemplo, no terreno esteja corretamente descrita na matrícula do imóvel.

Quando a justiça concede a assistência judiciária gratuita à pessoa que ajuiza a ação de usucapião - que dependerá, exclusivamente, dos seus rendimentos mensais - é possível, também de forma gratuita, que a justiça conceda isenção de custas na elaboração da referida planta e memorial descritivo que, neste caso, será realizado por perito a serviço do judiciário.

No entanto, a justiça poderá não conceder esse tipo de isenção, a qual, então, será essa decisão recorrida ao Tribunal de Justiça que poderá determinar que o judiciário assuma as despesas com esse tipo de serviço. Ainda não é uma unanimidade  dentro do judiciário, mas a possibilidade existe. Obviamente, havendo recurso para uma decisão negativa do juízo, torna o processo ainda mais demorado.

Questão: me separei, mas meu companheiro não quer sair da casa que pertence aos meus pais. O que fazer?

Como o questionamento se refere a companheiro, deve se tratar de união estável e um complemento que se faz é que o casal não tem filhos, nem bens a partilhar.

Inicialmente, o reconhecimento e a dissolução poderia ser realizada via cartório (extrajudicial), em razão de não haver filhos menores. No entanto, há um conflito com relação a negativa do companheiro de sair da residência, que não pertence ao casal.

Desta forma, é obrigatório ajuizar uma ação judicial, onde se pedirá o reconhecimento e a dissolução da união estável, cumulado com separação de corpos que, se concedida, judicialmente, o companheiro é obrigado a sair da residência.

Caso fossem, oficialmente, casados, o pedido de separação de corpos pode ser realizado junto com o pedido de divórcio, cuja ordem judicial para que o cônjuge saia da residência somente ocorre após a decretação do divórcio. Outra possibilidade, ainda no caso do casamento, é ajuizar ação de divórcio e somente após pedir a separação de corpos.

Decisão do STJ causa insegurança na aquisição de imóveis

Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) relacionada a pessoas e empresas inscritas na dívida ativa, ou seja, com débitos tributários, permite que a Fazenda Nacional cobre essas dívidas confiscando imóveis já vendidos para outras pessoas (fontes: Jornal de Brasilia e site do STJ).

Isso significa que não basta verificar a matrícula do imóvel antes de adquirir, mas pesquisar antes se todos os proprietários anteriores não possuiam débitos em dívida ativa nos últimos 18 anos, ou seja, desde 2005, qualquer aquisição de imóvel, cujo o proprietário anterior possuia alguma dívida inscrita, poderá o atual proprietário perder o imóvel.

Desta forma, qualquer tipo de aquisição futura de imóvel, inclusive por usucapião, deverá ser observada antes a situação fiscal de cada proprietário anterior, a contar de 2005.

Para melhor exemplificar:

João adquiriu um imóvel em 2001 e vendeu em 2010 para Pedro, que possui débitos de tributos com o Estado e a União. Em 2015, Pedro vende o imóvel para Antônio, que antes verificou na matrícula do imóvel se havia ou não alguma penhora e não havia. Em 2018, Antônio vende para Paulo o imóvel, que também verificou não haver penhora na matrícula do imóvel e nem débitos com o município, Estado e na União, assim como, não havia processos na justiça estadual e federal que envolvesse o imóvel. A princípio, então, Paulo realizou a compra do imóvel de boa-fé.

O problema é que o Estado e a União ajuizaram execuções fiscais contra Pedro e não conseguiram penhorar nenhum valor de suas contas bancárias, nem veículos, além de não possuir bens de valor em sua casa. Segundo a decisão do STJ, a União e o Estado pode penhorar o imóvel que hoje pertence a Paulo.

Por esta decisão do STJ, amparada pela Lei Complementar nº 118/2005, redobra os cuidados quando da aquisição de um imóvel, seja financiado, à vista ou por usucapião, devendo ser, agora, pesquisados todos os proprietários que possuiam o imóvel a partir de 2005.

"Eu moro na casa desde que nasci. Tenho direito a usucapião?"

Uma pergunta recorrente e que deve ser analisada com muita atenção.

Exemplificando. Um casal é proprietário de um terreno de 360 m², onde há a contrução de duas casas, morando o casal em uma casa e dois filhos em outra. Com o passar dos anos, o casal vem a falecer e somente um filho de 40 anos de idade continua morando no imóvel. Com o falecimento dos proprietários, o correto é iniciar o inventário. Porém, isso não ocorre. Passados 9 anos, o filho, que ainda reside no local, quer entrar com um processo de usucapião, pois mora há 49 anos na mesma residência, sendo 40 anos com os pais, mais 9 anos sozinho. A pergunta: é possível usucapir o imóvel?

A resposta é sim e não. Não, porque a usucapião começa a contar do falecimento do último proprietário. No presente exemplo, o último proprietário faleceu há 49 anos, ou seja, até aos 40 anos de idade, o filho morava com a permissão dos pais e, portanto, pela área do terreno (360m²), necessitaria de, no mínimo, 10 anos de posse.

O "sim" é porque, com 9 anos de posse, é possível entrar com o pedido de usucapião, judicialmente, porque, no transcorrer do processo, o período de 10 anos se completa (há decisões neste sentido). No entanto, o correto é aguardar, no  mínimo, os 10 anos para não ter riscos.

É importante observar que o outro filho, que deixou de morar com os pais, pode - e deve - abrir o inventário logo após o falecimento dos seus pais, justamente para evitar a perda do direito à herança.

Adjudicação Compulsória ou Usucapião?

A adjudicação compulsória ocorre quando o vendedor do imóvel se recusa a cumprir o contrato de compra e venda - resistência em assinar a escritura, por exemplo - ou não é mais localizado ou tenha falecido, inclusive, no caso de extinção da pessoa jurídica que realizou a venda.

Talvez, por desconhecimento, algumas decisões para a transmissão de um imóvel recaem na usucapião, cujo processo, judicial ou extrajudicial, é delicado, moroso e oneroso, sem analisar a possibilidade de adjudicar, compulsoriamente, o imóvel. Desconhecimento ou vantagem financeira?

Desta forma, conforme a aquisição do imóvel, deve ser analisada por um especialista a possibilidade de adjudicação compulsória, utilizando o procedimento da usucapião somente em último caso.

Com esse intuito, a Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) publicou, em 15/09/2023, o Provimento nº 150, o qual trata das "diretrizes para regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial. O procedimento permite a transferência de um imóvel para o nome o nome do comprador por cartório, caso o vendedor não cumpra com sua obrigações contratuais, sem a necessidade de acionar a justiça" (fonte: cnj.jus.br).

Pedido de Demissão? Dicas.

 Caso você necessite pedir demissão do seu emprego atual, observe as seguntes dicas:

1) peça demissão a partir do dia 15. Com isso, é garantido mais 1/12 avos de 13º salário;

2) Se a data de admissão for na primeira quinzena do mês, some mais 15 dias para garantir mais 1/12 avos de férias proporcionais. Por exemplo: se foi admitido no dia 04, peça demissão no dia 19 em diante;

3) peça demissão sempre na segunda-feira, porque o sábado estará pago - caso compense a jornada de sábado. Se trabalhar aos sábados, o domingo estará pago também, independentemente de trabalhar ou não nos sábados;

4) no momento de pedir demissão, peça a dispensa do cumprimento do aviso prévio e peça, também, que a empresa ponha no documento o "ciente". Com isso, não haverá o desconto do aviso prévio de 30 dias, que o empregado é obrigado a pagar, caso queira sair imediatamente do emprego.

Contato

 

Inventário pode suspender a usucapião?

O inventário em si não suspende o processo de usucapião, mas pode ter um impacto na sua tramitação. A usucapião é um processo judicial no qual alguém busca adquirir a propriedade de um bem imóvel através da posse contínua, pacífica e ininterrupta por um determinado período de tempo.

Durante o inventário, que é o processo de apuração e partilha dos bens deixados por uma pessoa falecida, pode haver a suspensão do curso da ação de usucapião. Isso ocorre porque, durante o inventário, os bens do falecido estão em processo de divisão entre os herdeiros, e a propriedade ainda não foi definitivamente irrevogável para cada um deles.

Essa suspensão geralmente ocorre para evitar que haja uma eventual transferência de propriedade durante o inventário que possa prejudicar os direitos dos herdeiros legítimos. Assim, o processo de usucapião é interrompido até que o inventário seja concluído e os bens sejam devidamente partilhados entre os herdeiros até ou que sejam tomados como devidas providências legais para que a usucapião possa ser atendido.

Usucapião é invasão?

Após algumas postagens nas redes sociais, surgiram algumas críticas, dando a entender que a usucapião seria uma forma errada de adquirir um imóvel, em razão do esforço do proprietário em adquirir e outra pessoa ter a posse sem esforço, sem dinheiro, entre outras situações descritas.

Pois bem, a usucapião não é nada disso. Embora pareça que o proprietário abandonou seu imóvel, na realidade o mais comum é o proprietário vender o imóvel através de contrato de compra e venda ou até o fazer com escritura pública. O que ocorre, constantemente, é o comprador tentar averbar a compra no cartório de registro de imóveis de sua cidade e identificar que terá um gasto que não poderá, naquele momento, pagar, assim como, terá que pagar o imposto estadual (ITCD), além de estar com o IPTU em dia, ou seja, acaba desistindo de averbar na matrícula do imóvel.

Com o passar do tempo, este comprador acaba vendendo para um terceiro através de contrato de compra e venda, porque não pode fazer a escritura pública de venda e, muito menos, averbar na matrícula e, assim, sucessivamente, vão comprando e vendendo sem registrar no cartório de registro de imóveis, até chegar um momento que alguém quer regularizar. Diante da cadeia de compras e vendas, dificilmente, o último comprador conseguirá que o proprietário original, que consta na matrícula, transfira diretamente a ele, seja porque não foi a este que foi realizada a venda, seja por falecimento do proprietário, cabendo, então, a usucapião como única solução.

O imóvel deve ter um fim social (Art. 5º, inciso XXII), da Constituição Federal) que é a moradia e/ou a produção, resultando essa em renda para família. Abandonar o imóvel por anos é uma demonstração de desinteresse pelo bem, devendo, neste caso, que seja vendido, arrendado, locado, doado, ou aguardar uma sentença que o desaproprie em nome de terceiros.

Por fim, o mencionado fim social significa que deve ser utilizado em prol dos interesses da sociedade, e não apenas dos proprietários.