Decisão do STJ causa insegurança na aquisição de imóveis

Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) relacionada a pessoas e empresas inscritas na dívida ativa, ou seja, com débitos tributários, permite que a Fazenda Nacional cobre essas dívidas confiscando imóveis já vendidos para outras pessoas (fontes: Jornal de Brasilia e site do STJ).

Isso significa que não basta verificar a matrícula do imóvel antes de adquirir, mas pesquisar antes se todos os proprietários anteriores não possuiam débitos em dívida ativa nos últimos 18 anos, ou seja, desde 2005, qualquer aquisição de imóvel, cujo o proprietário anterior possuia alguma dívida inscrita, poderá o atual proprietário perder o imóvel.

Desta forma, qualquer tipo de aquisição futura de imóvel, inclusive por usucapião, deverá ser observada antes a situação fiscal de cada proprietário anterior, a contar de 2005.

Para melhor exemplificar:

João adquiriu um imóvel em 2001 e vendeu em 2010 para Pedro, que possui débitos de tributos com o Estado e a União. Em 2015, Pedro vende o imóvel para Antônio, que antes verificou na matrícula do imóvel se havia ou não alguma penhora e não havia. Em 2018, Antônio vende para Paulo o imóvel, que também verificou não haver penhora na matrícula do imóvel e nem débitos com o município, Estado e na União, assim como, não havia processos na justiça estadual e federal que envolvesse o imóvel. A princípio, então, Paulo realizou a compra do imóvel de boa-fé.

O problema é que o Estado e a União ajuizaram execuções fiscais contra Pedro e não conseguiram penhorar nenhum valor de suas contas bancárias, nem veículos, além de não possuir bens de valor em sua casa. Segundo a decisão do STJ, a União e o Estado pode penhorar o imóvel que hoje pertence a Paulo.

Por esta decisão do STJ, amparada pela Lei Complementar nº 118/2005, redobra os cuidados quando da aquisição de um imóvel, seja financiado, à vista ou por usucapião, devendo ser, agora, pesquisados todos os proprietários que possuiam o imóvel a partir de 2005.

"Eu moro na casa desde que nasci. Tenho direito a usucapião?"

Uma pergunta recorrente e que deve ser analisada com muita atenção.

Exemplificando. Um casal é proprietário de um terreno de 360 m², onde há a contrução de duas casas, morando o casal em uma casa e dois filhos em outra. Com o passar dos anos, o casal vem a falecer e somente um filho de 40 anos de idade continua morando no imóvel. Com o falecimento dos proprietários, o correto é iniciar o inventário. Porém, isso não ocorre. Passados 9 anos, o filho, que ainda reside no local, quer entrar com um processo de usucapião, pois mora há 49 anos na mesma residência, sendo 40 anos com os pais, mais 9 anos sozinho. A pergunta: é possível usucapir o imóvel?

A resposta é sim e não. Não, porque a usucapião começa a contar do falecimento do último proprietário. No presente exemplo, o último proprietário faleceu há 49 anos, ou seja, até aos 40 anos de idade, o filho morava com a permissão dos pais e, portanto, pela área do terreno (360m²), necessitaria de, no mínimo, 10 anos de posse.

O "sim" é porque, com 9 anos de posse, é possível entrar com o pedido de usucapião, judicialmente, porque, no transcorrer do processo, o período de 10 anos se completa (há decisões neste sentido). No entanto, o correto é aguardar, no  mínimo, os 10 anos para não ter riscos.

É importante observar que o outro filho, que deixou de morar com os pais, pode - e deve - abrir o inventário logo após o falecimento dos seus pais, justamente para evitar a perda do direito à herança.

Adjudicação Compulsória ou Usucapião?

A adjudicação compulsória ocorre quando o vendedor do imóvel se recusa a cumprir o contrato de compra e venda - resistência em assinar a escritura, por exemplo - ou não é mais localizado ou tenha falecido, inclusive, no caso de extinção da pessoa jurídica que realizou a venda.

Talvez, por desconhecimento, algumas decisões para a transmissão de um imóvel recaem na usucapião, cujo processo, judicial ou extrajudicial, é delicado, moroso e oneroso, sem analisar a possibilidade de adjudicar, compulsoriamente, o imóvel. Desconhecimento ou vantagem financeira?

Desta forma, conforme a aquisição do imóvel, deve ser analisada por um especialista a possibilidade de adjudicação compulsória, utilizando o procedimento da usucapião somente em último caso.

Com esse intuito, a Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) publicou, em 15/09/2023, o Provimento nº 150, o qual trata das "diretrizes para regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial. O procedimento permite a transferência de um imóvel para o nome o nome do comprador por cartório, caso o vendedor não cumpra com sua obrigações contratuais, sem a necessidade de acionar a justiça" (fonte: cnj.jus.br).

Pedido de Demissão? Dicas.

 Caso você necessite pedir demissão do seu emprego atual, observe as seguntes dicas:

1) peça demissão a partir do dia 15. Com isso, é garantido mais 1/12 avos de 13º salário;

2) Se a data de admissão for na primeira quinzena do mês, some mais 15 dias para garantir mais 1/12 avos de férias proporcionais. Por exemplo: se foi admitido no dia 04, peça demissão no dia 19 em diante;

3) peça demissão sempre na segunda-feira, porque o sábado estará pago - caso compense a jornada de sábado. Se trabalhar aos sábados, o domingo estará pago também, independentemente de trabalhar ou não nos sábados;

4) no momento de pedir demissão, peça a dispensa do cumprimento do aviso prévio e peça, também, que a empresa ponha no documento o "ciente". Com isso, não haverá o desconto do aviso prévio de 30 dias, que o empregado é obrigado a pagar, caso queira sair imediatamente do emprego.

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Inventário pode suspender a usucapião?

O inventário em si não suspende o processo de usucapião, mas pode ter um impacto na sua tramitação. A usucapião é um processo judicial no qual alguém busca adquirir a propriedade de um bem imóvel através da posse contínua, pacífica e ininterrupta por um determinado período de tempo.

Durante o inventário, que é o processo de apuração e partilha dos bens deixados por uma pessoa falecida, pode haver a suspensão do curso da ação de usucapião. Isso ocorre porque, durante o inventário, os bens do falecido estão em processo de divisão entre os herdeiros, e a propriedade ainda não foi definitivamente irrevogável para cada um deles.

Essa suspensão geralmente ocorre para evitar que haja uma eventual transferência de propriedade durante o inventário que possa prejudicar os direitos dos herdeiros legítimos. Assim, o processo de usucapião é interrompido até que o inventário seja concluído e os bens sejam devidamente partilhados entre os herdeiros até ou que sejam tomados como devidas providências legais para que a usucapião possa ser atendido.

Usucapião é invasão?

Após algumas postagens nas redes sociais, surgiram algumas críticas, dando a entender que a usucapião seria uma forma errada de adquirir um imóvel, em razão do esforço do proprietário em adquirir e outra pessoa ter a posse sem esforço, sem dinheiro, entre outras situações descritas.

Pois bem, a usucapião não é nada disso. Embora pareça que o proprietário abandonou seu imóvel, na realidade o mais comum é o proprietário vender o imóvel através de contrato de compra e venda ou até o fazer com escritura pública. O que ocorre, constantemente, é o comprador tentar averbar a compra no cartório de registro de imóveis de sua cidade e identificar que terá um gasto que não poderá, naquele momento, pagar, assim como, terá que pagar o imposto estadual (ITCD), além de estar com o IPTU em dia, ou seja, acaba desistindo de averbar na matrícula do imóvel.

Com o passar do tempo, este comprador acaba vendendo para um terceiro através de contrato de compra e venda, porque não pode fazer a escritura pública de venda e, muito menos, averbar na matrícula e, assim, sucessivamente, vão comprando e vendendo sem registrar no cartório de registro de imóveis, até chegar um momento que alguém quer regularizar. Diante da cadeia de compras e vendas, dificilmente, o último comprador conseguirá que o proprietário original, que consta na matrícula, transfira diretamente a ele, seja porque não foi a este que foi realizada a venda, seja por falecimento do proprietário, cabendo, então, a usucapião como única solução.

O imóvel deve ter um fim social (Art. 5º, inciso XXII), da Constituição Federal) que é a moradia e/ou a produção, resultando essa em renda para família. Abandonar o imóvel por anos é uma demonstração de desinteresse pelo bem, devendo, neste caso, que seja vendido, arrendado, locado, doado, ou aguardar uma sentença que o desaproprie em nome de terceiros.

Por fim, o mencionado fim social significa que deve ser utilizado em prol dos interesses da sociedade, e não apenas dos proprietários.

Algumas Medidas para Evitar a Usucapião

O processo de usucapião é uma forma legal de adquirir a propriedade de um imóvel através da posse contínua e ininterrupta por um determinado período de tempo, estabelecido pela lei de cada país. Se você deseja evitar o processo de usucapião, existem algumas medidas que podem ser tomadas:

Comunicação com o possuidor: Se você tiver conhecimento de que alguém está ocupando seu imóvel sem sua permissão, é importante entrar em contato com essa pessoa o mais rápido possível. Às vezes, a ocupação pode ser resultado de um mal-entendido ou falta de conhecimento sobre a propriedade. Uma comunicação clara pode resolver o problema antes que ele se transforme em um caso de usucapião.

Notificação legal: Se uma comunicação amigável não resolver a situação, você pode considerar enviar uma notificação formal por escrito, informando ao ocupante que ele está ocupando ilegalmente sua propriedade e pedindo que ele desocupe o imóvel. Essa notificação pode ser enviada por um advogado para ter mais peso legal.

Ações judiciais: Se a comunicação e a notificação não produzirem resultados positivos, pode ser necessário tomar medidas legais para proteger seus direitos de propriedade. Consulte um advogado especializado para orientação sobre as ações processuais que você pode tomar para evitar a usucapião.

Registro e monitoramento adequado: É fundamental manter um registro atualizado e preciso dos documentos relacionados à sua propriedade, incluindo escrituras, títulos de propriedade e outros documentos legais. Além disso, monitore regularmente o estado de suas propriedades para identificar qualquer ocupação não autorizada o mais cedo possível.

Uso regular e manutenção: O uso regular e a manutenção da propriedade podem ajudar a demonstrar sua posse efetiva e contínua. Certifique-se de visitar e usar a propriedade regularmente, bem como realizar a manutenção necessária, como cuidados e pagamentos de impostos e taxas, para fortalecer sua posição como proprietário legítimo.

Área Verde - REURB

Diante de dúvidas constantes sobre o assunto, se esclarece: área verde não pode sofrer a usucapião, em razão de ser área pública. Alguns municípios têm projetos em andamento, os quais são denominados de REURB com o objetivo de regularizar áreas já habitadas.

 

Usucapião em Área Menor que o Módulo Rural. Possibilidade.

No passado, se chegou a discutir da impossibilidade de usucapir uma área menor que o módulo rural, em razão do INCRA estabelecer, junto com Estados e Municípios, qual a fração mínima considerada para o módulo rural.

O artigo 191, da Constituição Federal, determina o limite de área para a usucapião de 5 anos (50 hectares), mas não limita área mínima. Porém, diante das controvérsias existentes com relação ao módulo rural, que varia entre 2 a 5 hectares, já há decisões judiciais, inclusive do STJ, que não há área mínima rural para usucapião, observando, entretanto, que a área de posse deve ser suficiente para moradia e produção, ainda que para a própria subsistência.

A Usucapião Coletiva

A usucapião coletiva é um instituto jurídico que tem ganho cada vez mais importância no cenário da regularização fundiária. Trata-se de uma modalidade de usucapião que permite a aquisição da propriedade de determinado imóvel por um grupo de pessoas que o ocupam de forma coletiva, desde que preenchidos os requisitos legais.

Esse tipo de usucapião busca reconhecer e garantir os direitos daqueles que ocupam áreas urbanas de forma coletiva, muitas vezes em situações de vulnerabilidade socioeconômica. É uma forma de assegurar o direito à moradia digna e regularizar a posse daqueles que, por diversas circunstâncias, não possuíam uma escritura formal de propriedade.

Para que a usucapião coletiva seja reconhecida, é necessário comprovar a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel por um período determinado de tempo de acordo com a legislação em vigor. Além disso, é preciso demonstrar que a área é utilizada para a moradia de diversas famílias que se unem em um esforço conjunto para garantir sua permanência no local.

A usucapião coletiva é uma ferramenta importante para promover a regularização fundiária, a inclusão social e a dignidade das pessoas. Ao reconhecer a posse coletiva, permite-se que as famílias tenham acesso à segurança jurídica, ao direito à propriedade e, consequentemente, à possibilidade de melhorias nas condições de vida.

Cabe ressaltar que a usucapião coletiva é um processo complexo, que envolve a análise de diversos elementos jurídicos e fáticos. É fundamental contar com a assessoria de um advogado especializado em regularização de imóveis para garantir que todos os procedimentos sejam realizados corretamente e os direitos das pessoas sejam celebrados.

A usucapião coletiva representa um avanço no reconhecimento dos direitos das comunidades e na busca pela justiça social. Ao regularizar as ocupações coletivas, proporciona-se o fortalecimento das comunidades, a melhoria das condições de vida e o exercício pleno da cidadania.

Área Verde e a Usucapião

Umas das consultas mais realizadas trata da possibilidade de regularizar um terreno em área verde, através de usucapião ou escriturar para posterior averbação no cartório de registro de imóveis.

No entanto, é importante ressaltar que a usucapião de áreas verdes pode ser um tema complexo e variar de acordo com a legislação e as normas específicas de cada município, estado ou país. Em geral, as áreas verdes são consideradas bens públicos destinados à preservação ambiental e ao uso coletivo, sendo protegidas por normas específicas de preservação ambiental.

Segundo a Constituição Federal (art.183, § 3º), "os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião" e, da mesma forma, a Súmula 340 do STF trata da mesma situação: "Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião".

Segundo a Lei Federal nº 13.465/2017, que criou a REURB - conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais  e à titulação de seus ocupantes - para a regularizar as ocupações, mediante cadastro prévio dos moradores, o que, normalmente, é realizado pelo município. Porém, é muito comum, uma pessoa possuir um imóvel em área verde e vender, através de um contrato público de compra e venda - que não é uma escritura - a um terceiro que, após, tem o interesse de regularizar o imóvel, o que não é permitido por lei.

O mesmo ocorre com um posseiro, que mora há décadas no mesmo local, ter a intenção de regularizar o imóvel, o que não é permitido. Mesmo assim, surge as seguintes dúvidas de quem detém a posse em área verde: a) se eu pago IPTU, então não é área verde, ou 2) se tem fornecimento de água e energia elétrica, então não é área verde.

De uma forma simples, pode se dizer que o IPTU é cobrado de qualquer ocupante de uma área, inclusive, uma pessoa, que loca um imóvel, pode ser responsável pelo pagamento do IPTU. Quanto ao fornecimento de água e energia elétrica, as concessionárias cobram pela utilização dos seu serviços, não importando quem seja o proprietário e, sim, quem utiliza o serviço, mediante cadastro.

Em qualquer outra ocupação de área privada, o IPTU e os pagamentos pelos serviços das concessionárias, servirão como prova de posse, entre outras provas, inclusive, de testemunhas.

Por fim, havendo dúvidas se o imóvel pertence a uma área verde (pública) ou privada, basta se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis do município e pedir uma certidão da matrícula, informando o endereço completo.

Obs.: tendo o número da matrícula, a emissão de certidão pode ser obtida pela internet, no site:

https://registradores.onr.org.br/ConsultaTaxas/frmConsultaTaxas.aspx?from=vm

Ações Possessórias

As ações possessórias são ações julgadas que visam proteger a posse de um bem, ou seja, o direito de uma pessoa de ter a posse física de algo. Existem três tipos principais de ações possessórias:

Interdito proibitório: Essa ação é utilizada para impedir que alguém seja privado da posse de um bem. É acionada quando há uma ameaça de turbação (perturbação) ou esbulho (privar da posse). O objetivo é obter uma decisão judicial que proíba a outra parte de praticar qualquer ato que possa comprometer a posse.

Manutenção de posse: Essa ação é utilizada quando alguém está turvado (perturbado) na posse de um bem, ou seja, quando há uma interferência na posse, mas ainda não houve uma privação completa. A finalidade dessa ação é obter uma decisão judicial que assegura a manutenção da posse, restabelecendo o estado anterior à turbação.

Reintegração de posse: Essa ação é utilizada quando alguém é esbulhado (privado) da posse de um bem, ou seja, quando há uma perda total da posse. O objetivo dessa ação é obter uma decisão judicial que determine a reintegração do possuidor na posse do bem, restituindo-o ao estado anterior ao esbulho.

É importante ressaltar que essas ações são legais para proteger a posse e não a propriedade. Caso haja uma disputa sobre a propriedade do bem, isso deverá ser discutido em uma ação própria.